Contrato de aluguel pronto em 3 minutos.

O contrato de aluguel — ou contrato de locação — é o documento que formaliza o acordo entre o proprietário do imóvel (locador) e quem vai usá-lo mediante pagamento (locatário). No Brasil, a locação residencial é regida principalmente pela Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, que define direitos, deveres, prazos, garantias e regras de devolução do imóvel.

Embora a Lei do Inquilinato permita o aluguel sem contrato escrito, colocar tudo no papel é o que protege as duas partes. O contrato registra valor, prazo, índice de reajuste, responsabilidade pelo IPTU, garantia, multas e regras de rescisão antecipada. Sem esses pontos formalizados, qualquer conflito vira disputa de palavra contra palavra — e quem perde é sempre quem tem menos provas.

O contrato gerado pelo MeuContratto já vem com a estrutura padrão usada por advogados imobiliários: qualificação completa das partes, descrição do imóvel, prazo determinado (geralmente 30 meses, permitindo a denúncia vazia prevista no art. 46 da Lei 8.245/91), valor do aluguel e do reajuste, escolha da garantia (caução, fiador, seguro-fiança ou cessão fiduciária — conforme art. 37 da Lei do Inquilinato) e cláusula de devolução do imóvel ao fim do contrato.

O aluguel só pode ser reajustado a cada doze meses — a lei proíbe correção em periodicidade menor. O contrato precisa indicar dois dados: o índice de correção e a data-base do reajuste. Sem essa cláusula, o valor fica congelado e qualquer aumento depende de novo acordo entre as partes.

Por muitos anos o IGP-M (da FGV) foi o índice padrão dos aluguéis. Só que entre 2020 e 2023 ele descolou da inflação ao consumidor e chegou a marcar mais de 30% em doze meses, o que tornou inviável repassá-lo aos inquilinos. Desde então, o IPCA — índice oficial de inflação medido pelo IBGE — virou o padrão de mercado por ser mais estável e previsível. O contrato gerado pelo MeuContratto deixa você escolher entre os dois e já redige a cláusula no formato aceito pelos cartórios.

Vale lembrar: passados três anos de vigência sem acordo sobre o novo valor, qualquer das partes pode pedir a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado (art. 19). O reajuste por índice e a revisão trienal são coisas diferentes — um corrige a inflação, o outro recompõe o valor real.

Pela Lei do Inquilinato, o IPTU é, por padrão, obrigação do locador (art. 22, VIII). A maioria dos contratos, porém, transfere o tributo ao inquilino — e o art. 25 autoriza essa transferência desde que ela esteja expressa no contrato. Sem cláusula, o IPTU continua sendo encargo do proprietário, por mais que o costume diga o contrário.

A mesma lógica vale para o condomínio. As despesas ordinárias — limpeza, água, salários de funcionários, conservação rotineira — podem ficar com o locatário. Já as despesas extraordinárias, como obras de reforma da estrutura, pintura de fachada, instalação de equipamentos novos e fundo de reserva, são sempre do locador (art. 22, X, e art. 23, §1º), e isso não pode ser invertido por cláusula. O contrato gerado já separa o que cabe a cada parte para evitar cobrança indevida.

O prazo de mercado é de 30 meses por um motivo jurídico claro: a partir desse prazo, o locador ganha o direito à denúncia vazia (art. 46). Ao final do contrato, ele pode retomar o imóvel sem apresentar justificativa, bastando notificar o inquilino com 30 dias de antecedência. Se ninguém se manifestar e o inquilino continuar no imóvel, o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado — e a denúncia vazia continua disponível a qualquer tempo.

Em contratos com prazo inferior a 30 meses, a retomada é mais restrita: o art. 47 só admite o despejo em hipóteses específicas, como uso próprio do imóvel, uso por ascendente ou descendente, reforma exigida pelo poder público, descumprimento contratual ou após cinco anos de locação contínua. Por isso o contrato de 30 meses é o mais seguro para quem quer flexibilidade de retomada.

O inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do contrato, mas em regra paga multa. A Lei 8.245/91 (art. 4º) determina que essa multa seja proporcional ao período ainda não cumprido. Se o contrato previa três aluguéis de multa e o locatário sai tendo cumprido dois terços do prazo, paga só um terço da multa. A Súmula 335 do STJ confirma que é válida a cláusula que prevê multa proporcional — desde que respeitada essa redução.

Há uma exceção importante: o parágrafo único do art. 4º dispensa qualquer multa quando a saída do inquilino decorre de transferência de trabalho imposta pelo empregador para outra localidade, bastando que ele notifique o locador por escrito com 30 dias de antecedência. O contrato gerado pelo MeuContratto já embute a fórmula de cálculo proporcional e a ressalva da transferência de emprego.

O despejo é o instrumento que o locador usa para reaver o imóvel quando o contrato é descumprido. A Lei do Inquilinato (art. 9º) lista as causas: falta de pagamento, infração contratual, fim do prazo com denúncia regular e necessidade de reparações urgentes determinadas pelo poder público. A mais comum é a falta de pagamento de aluguel e encargos.

Na ação de despejo por inadimplência, o inquilino tem o direito de purgar a mora — quitar a dívida com juros, multa e custas no prazo legal — para evitar a desocupação (art. 62). Em situações específicas do art. 59, como contratos sem garantia ou já terminados, o juiz pode determinar a desocupação liminar mediante caução. Um contrato bem redigido, com garantia idônea e cláusulas claras, é o que torna esse processo mais rápido e previsível.

O locatário é obrigado a devolver o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste natural do uso normal (art. 23, III). O que define esse “estado de recebimento” é o laudo de vistoria de entrada: um documento que descreve, de preferência com fotos, as condições de pisos, paredes, pintura, louças, esquadrias e equipamentos no início da locação.

Na saída, faz-se a vistoria de devolução e comparam-se os dois registros. Sem o laudo de entrada, discutir quais danos já existiam vira palavra contra palavra — e a retenção (ou não) da caução fica sem base objetiva. Por isso o contrato gerado recomenda e referencia a vistoria como anexo, deixando claro que ela integra o instrumento.

O contrato de aluguel não precisa de cartório para valer: assinado pelas partes e por duas testemunhas, ele já é título executivo extrajudicial e permite cobrança direta. O registro entra em cena para gerar efeitos perante terceiros.

São dois atos distintos. O registro no Cartório de Títulos e Documentos dá data certa e publicidade ao contrato. Já a averbação da cláusula de vigência na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis (art. 8º), é o que obriga um eventual comprador a respeitar a locação até o fim do prazo. A averbação também é o que assegura ao inquilino o direito de preferência na compra (art. 33). Para a relação do dia a dia entre locador e locatário, nenhum dos dois é obrigatório.

As ações sobre locação correm, em regra, no foro do local do imóvel, salvo se o contrato eleger outro foro (art. 58, II). A cláusula de eleição de foro evita discussão sobre onde processar e é praxe nos contratos imobiliários. O contrato gerado pelo MeuContratto já inclui a cláusula de foro, por padrão na comarca do imóvel, que é o que mais interessa às duas partes por estar perto das provas e da execução.