Reajuste de aluguel: IGP-M x IPCA e como calcular o seu
Reajuste de aluguel: IGP-M ou IPCA, periodicidade mínima de 12 meses (Lei 10.192/01) e revisão judicial após 3 anos (art. 19 da Lei 8.245/91).
O reajuste de aluguel só pode ocorrer a cada 12 meses (Lei 10.192/01), no aniversario do contrato. O índice (IGP-M, IPCA, INPC ou IVAR) e livremente escolhido pelas partes (art. 17 da Lei 8.245/91), vedada a vinculacao ao salário mínimo ou ao cambio. IGP-M oscila mais; IPCA acompanha a inflacao oficial e tende a ser mais estavel.
A regra de ouro: reajuste só a cada 12 meses
Nenhum contrato de aluguel pode ser reajustado em período inferior a 12 meses. Essa periodicidade mínima vem da Lei 10.192/01 (art. 2, par. 1), que veda correcao com intervalo menor - qualquer cláusula prevendo reajuste mensal, trimestral ou semestral e nula nessa parte. O reajuste ocorre no 'aniversario' do contrato: se a locação comecou em marco, o reajuste se aplica a cada marco seguinte. A Lei do Inquilinato (art. 17) deixa o valor do aluguel a livre convencao das partes, apenas remetendo aos criterios de reajuste da legislacao específica.
IGP-M x IPCA: qual índice escolher
A lei não impoe um índice - a escolha e das partes (art. 17). Os mais usados sao: IGP-M (FGV), historicamente o 'indice do aluguel', muito influenciado pelo dolar e por preços no atacado, por isso costuma oscilar bastante (já teve anos de alta de dois digitos e também deflacao); IPCA (IBGE), a inflacao oficial ao consumidor, mais estavel e previsivel; INPC (IBGE), parecido com o IPCA, focado em famílias de menor renda; e IVAR (FGV), criado especificamente para refletir a variacao de alugueis residenciais. Na pratica recente, muitos contratos migraram do IGP-M para o IPCA por causa da volatilidade do primeiro. O importante e que o contrato indique um índice oficial e público.
Como calcular o reajuste passo a passo
O calculo usa o índice acumulado nos 12 meses anteriores ao aniversario do contrato. Formula: novo aluguel = aluguel atual x (1 + índice acumulado / 100). Exemplo: aluguel de R$ 2.000, IPCA acumulado de 4,5% no período; novo aluguel = 2.000 x 1,045 = R$ 2.090. Se o índice der negativo (deflacao, comum em alguns anos no IGP-M), o aluguel pode até diminuir, salvo cláusula que vede reducao. Para acertar a conta, sempre confira o numero-indice oficial publicado pela FGV (IGP-M/IVAR) ou pelo IBGE (IPCA/INPC) no mes-base do contrato.
O que a lei proibe no reajuste
Tres travas legais protegem o inquilino. Primeira: e vedado fixar o aluguel ou seu reajuste em moeda estrangeira ou vincula-lo a variacao cambial (art. 17 da Lei 8.245/91) - dolar e proibido. Segunda: também e proibido atrelar o aluguel ao salário mínimo (art. 17), porque o SM tem funcao social e não serve de indexador. Terceira: o reajuste não pode ocorrer antes de 12 meses (Lei 10.192/01). Cláusulas que violem essas regras são nulas, e o inquilino pode questionar a cobranca - inclusive pedindo restituicao do que pagou a mais.
Reajuste x revisão judicial: não confunda
Reajuste e a mera atualizacao monetaria pelo índice contratado, anual e automatica. Já a revisão judicial do aluguel (ação revisional) e outra coisa: serve para ajustar o valor ao preço de mercado quando ele ficou defasado, para cima ou para baixo. O art. 19 da Lei 8.245/91 permite que locador ou locatario pecam a revisão após 3 anos de vigencia do contrato (ou do último acordo), na falta de consenso. Ou seja: o reajuste corrige a inflacao todo ano; a revisional, depois de 3 anos, recoloca o aluguel no valor de mercado real.
Como blindar o reajuste no contrato
Para não gerar conflito, a cláusula de reajuste deve ser explicita: indicar o índice (ex.: IPCA/IBGE), a periodicidade (a cada 12 meses), o mes-base e a regra para deflacao (se o aluguel pode ou não cair). Vale prever um índice substituto, caso o escolhido seja extinto - foi o que aconteceu com vários contratos atrelados a índices descontinuados. Um contrato claro evita a discussao todo aniversario e protege os dois lados: o locador garante a correcao, e o inquilino sabe exatamente quanto e quando vai pagar a mais.
Base legal deste guia
Os dispositivos abaixo são a fundamentação jurídica do conteúdo desta página. O contrato gerado pelo MeuContratto aplica essas regras automaticamente nas cláusulas.
Perguntas frequentes
De quanto em quanto tempo o aluguel pode ser reajustado?
No mínimo a cada 12 meses, no aniversario do contrato. A Lei 10.192/01 veda reajuste em período inferior, entao cláusulas de correcao mensal, trimestral ou semestral são nulas nessa parte.
IGP-M ou IPCA: qual e melhor para o aluguel?
Depende. O IGP-M oscila mais (influenciado pelo dolar e atacado) e pode subir muito ou até cair. O IPCA acompanha a inflacao oficial ao consumidor e tende a ser mais estavel. A escolha e das partes (art. 17); muitos contratos recentes preferem o IPCA pela previsibilidade.
Como faco a conta do reajuste?
Multiplique o aluguel atual por (1 + índice acumulado dos ultimos 12 meses / 100). Ex.: R$ 2.000 com IPCA de 4,5% = 2.000 x 1,045 = R$ 2.090. Use sempre o índice oficial do mes-base do contrato.
O aluguel pode ser reajustado em dolar ou pelo salário mínimo?
Não. O art. 17 da Lei 8.245/91 proibe fixar ou reajustar o aluguel em moeda estrangeira, atrelado ao cambio ou ao salário mínimo. Cláusulas assim são nulas e podem ser questionadas pelo inquilino.
O reajuste pode fazer o aluguel diminuir?
Sim, se o índice escolhido der negativo (deflacao, como já ocorreu com o IGP-M em alguns anos) e o contrato não tiver cláusula vedando reducao. Por isso a cláusula deve dizer expressamente como tratar índice negativo.
E se o aluguel ficou muito acima ou abaixo do mercado?
Ai cabe ação revisional (art. 19), diferente do reajuste anual. Locador ou inquilino podem pedir a revisão judicial do valor após 3 anos de contrato, para ajusta-lo ao preço de mercado, quando não ha acordo.
Conteúdo revisado pela Equipe Jurídica MeuContratto. Última revisão em 09 de junho de 2026.
Material informativo de caráter geral, sem substituir orientação jurídica individual. Para o seu caso concreto, consulte um advogado.
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