Vistoria de imóvel para aluguel: entrada, saída e o que documentar

A vistoria é o documento que fotografa, literalmente, o estado do imóvel em dois momentos: a entrega ao inquilino (vistoria de entrada) e a devolução (vistoria de saída). Ela é a principal prova em discussões sobre danos e devolução de caução. A Lei 8.245/91 dá base a esse procedimento: o art. 22, V, obriga o locador a fornecer, se o inquilino solicitar, descrição minuciosa do estado do imóvel no momento da entrega, com referência expressa aos defeitos existentes. Já o art. 23, III, impõe ao locatário o dever de restituir o imóvel, ao fim da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. Sem vistoria, fica a palavra de um contra a do outro.

O termo de vistoria de entrada deve descrever, cômodo por cômodo, o estado de pisos, paredes, pintura, forros, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas, louças, metais, armários e demais itens. O ideal é acompanhar de fotografias e vídeos datados, anexados ao contrato e assinados por ambas as partes. Quanto mais detalhado o laudo, menor a margem para conflito na saída. Vícios e defeitos anteriores à locação são responsabilidade do locador (art. 22, IV, da Lei 8.245/91), por isso registrá-los protege o inquilino de ser cobrado por algo que já existia. A vistoria de entrada bem feita é o seguro de ambas as partes.

Na saída, faz-se a vistoria comparativa: confronta-se o estado atual com o registrado na entrada. O inquilino responde pelos danos que causou, mas não pelo desgaste natural decorrente do uso normal do imóvel, expressamente ressalvado pelo art. 23, III, da Lei 8.245/91. Pintura desbotada pelo tempo, pequenas marcas de uso e desgaste de pisos pelo uso regular não podem ser cobrados como dano. Já buracos em paredes, vidros quebrados, azulejos danificados ou pintura suja além do razoável são reparos de responsabilidade do locatário. A diferença entre dano e desgaste é justamente o que a comparação entre as duas vistorias permite demonstrar objetivamente.

Reformas e melhorias feitas pelo inquilino entram no tema das benfeitorias, regulado pelo art. 35 da Lei 8.245/91 e pelos arts. 96 e 97 do Código Civil. Há três tipos: necessárias (indispensáveis à conservação, como conserto de telhado ou vazamento estrutural), úteis (que aumentam ou facilitam o uso, como uma grade de segurança) e voluptuárias (mero luxo, como uma piscina). Pela regra do art. 35, salvo cláusula em contrário, as benfeitorias necessárias — mesmo não autorizadas — e as úteis autorizadas são indenizáveis e dão direito de retenção (o inquilino pode permanecer no imóvel até ser ressarcido). Porém, a Súmula 335 do STJ valida a cláusula de renúncia: muitos contratos preveem que o inquilino abre mão de indenização e retenção. As voluptuárias não são indenizáveis, mas podem ser retiradas se não danificarem o imóvel.

A vistoria é o elo entre a entrega do imóvel e a devolução da garantia. Quando há caução, o locador só pode descontar danos comprovados — e a prova é exatamente a comparação entre as vistorias de entrada e saída. Sem vistoria de entrada, o locador tem enorme dificuldade de provar que um dano foi causado pelo inquilino, e o inquilino tem dificuldade de provar que o problema já existia. Por isso, o termo de vistoria, assinado e com registro fotográfico, deve sempre acompanhar o contrato de locação. Ele transforma uma discussão subjetiva ('estava assim ou não?') em uma comparação documental objetiva, reduzindo litígios e acelerando a devolução da caução ao inquilino que cuidou do imóvel.