Vistoria de saída do imóvel: como funciona e o que você precisa saber

A vistoria de saída (ou vistoria final) é a inspeção do imóvel realizada no momento da devolução das chaves, ao término do contrato de locação. Seu objetivo é comparar o estado atual do imóvel com aquele registrado na vistoria de entrada, identificando o que mudou. É a partir dessa comparação que se define quem arca com eventuais reparos e se há valores a serem descontados da garantia (caução, por exemplo). O fundamento legal está na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). O art. 22, V, obriga o locador a fornecer ao locatário, no início da locação, descrição minuciosa do estado do imóvel quando solicitado — é o que dá origem à vistoria de entrada. Já o art. 23, III, impõe ao locatário o dever de restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvas as deteriorações decorrentes do seu uso normal. A vistoria de saída é o instrumento que torna possível verificar, na prática, se esse dever foi cumprido.

A própria lei abre a exceção mais importante: o inquilino NÃO responde pelas deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel (art. 23, III). É o chamado desgaste natural. São exemplos geralmente aceitos como desgaste natural: pequenos furos de prego para quadros, marcas leves de móveis no piso, desbotamento de tinta pela ação do sol e do tempo, e o envelhecimento esperado de pisos e revestimentos. O simples fato de o imóvel não estar 'como novo' não gera dever de indenizar — a depreciação pelo decurso do tempo é suportada pelo proprietário. Já são considerados danos de responsabilidade do locatário: paredes furadas em excesso ou com buracos grandes, vidros e louças quebrados, manchas e queimaduras, instalações danificadas por mau uso, infiltrações causadas por descuido e a ausência de itens que constavam da vistoria de entrada. A linha divisória é sempre o que se pode esperar do uso normal e prudente do imóvel pelo período de ocupação.

Durante a locação, é comum o inquilino fazer melhorias no imóvel. O Código Civil classifica as benfeitorias em necessárias (indispensáveis à conservação), úteis (que aumentam ou facilitam o uso) e voluptuárias (de mero deleite ou embelezamento). A Lei 8.245/91 (arts. 35 e 36) trata da indenização e do direito de retenção por benfeitorias. Porém, o ponto prático mais relevante é a Súmula 335 do STJ: é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Ou seja, se o contrato contém essa renúncia — o que é extremamente comum —, o inquilino não poderá exigir o pagamento das melhorias que fez, nem se recusar a devolver o imóvel até ser reembolsado. Por isso, antes de investir em reformas, é essencial ler essa cláusula. Já as benfeitorias voluptuárias, em regra, não são indenizáveis e podem ser levantadas pelo locatário se a retirada não danificar o imóvel.

A vistoria de saída só tem força como prova se foi bem feita. Documentos produzidos unilateralmente, sem a participação do inquilino, têm eficácia probatória reduzida e podem ser tratados como meros indícios em uma eventual disputa judicial. Por isso, a boa prática recomenda: notificar o locatário com antecedência razoável, informando data e hora da vistoria; realizar o levantamento com ambas as partes presentes; registrar tudo por escrito e com fotos/vídeos datados; e colher a assinatura do locatário (e, se possível, de testemunhas). Caso o inquilino, devidamente notificado, opte por não comparecer, a vistoria feita na sua ausência ganha legitimidade, pois a oportunidade de fiscalização foi concedida. Quanto mais detalhada e contraditória for a vistoria — comparada à de entrada —, maior sua força como prova.

A garantia locatícia (art. 37 da Lei 8.245/91) existe justamente para cobrir débitos do contrato, incluindo reparos por danos. No caso da caução em dinheiro, que é limitada ao equivalente a três meses de aluguel (art. 38, §2º), ela deve ser restituída ao inquilino corrigida monetariamente, descontados eventuais valores devidos. Na prática, a vistoria de saída é o documento que justifica (ou não) o desconto. Se o imóvel é devolvido em conformidade com a entrada — descontado o desgaste natural —, a caução deve ser devolvida integralmente e corrigida. Se há danos reais, o locador pode reter o valor correspondente ao reparo, sempre comprovando com orçamentos e com o confronto entre as duas vistorias. Reter a caução sem prova de dano, ou cobrar pelo desgaste natural, é prática indevida e pode ser questionada.