Transferência de ponto comercial e o aluguel: regras, anuência do locador e renovatória

Ponto comercial é o local onde a atividade empresarial está estabelecida e que agrega clientela e valor próprio (o chamado fundo de comércio ou aviamento). Quando um empresário vende seu negócio, normalmente transfere também o ponto — ou seja, repassa o contrato de locação do imóvel onde a atividade funciona. Essa transferência envolve duas figuras jurídicas que se combinam: a cessão da locação (passar o contrato de aluguel para outra pessoa) e o trespasse (a venda do estabelecimento empresarial como um todo, regido pelos arts. 1.142 a 1.149 do Código Civil). O ponto de atenção é que o imóvel não pertence ao empresário que sai: é do locador. Por isso, transferir o ponto comercial sem cuidar da posição contratual do aluguel pode gerar conflito com o proprietário do imóvel e até pedido de despejo.

O art. 13 da Lei nº 8.245/91 é claro: a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcial, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. A lei prevê que, notificado por escrito pelo locatário sobre a intenção de ceder, o locador tem 30 dias para manifestar oposição formal — e o silêncio não significa autorização (o consentimento não se presume pela mera demora). Em regra, portanto, transferir o ponto comercial repassando o contrato de aluguel a um novo empresário exige a anuência escrita do dono do imóvel. Se a cessão for feita sem essa autorização, ela não produz efeito perante o locador, e o locatário original continua responsável pelas obrigações do contrato (aluguel, encargos, danos). Pior: a cessão irregular pode caracterizar infração contratual e fundamentar ação de despejo (art. 9º, II).

Há uma importante construção jurisprudencial e doutrinária que mitiga a regra do art. 13 quando se trata de proteção do ponto comercial. O entendimento prevalente é o de que, no trespasse do estabelecimento (venda do fundo de comércio) em locação que preenche os requisitos da ação renovatória, o empresário pode ceder a locação ao adquirente do negócio mesmo sem o consentimento do locador, desde que a cessão decorra da transmissão do estabelecimento ao mesmo cessionário. A lógica é proteger o ponto comercial como bem juridicamente relevante: cláusulas que proíbem pura e simplesmente a cessão têm sido consideradas contrárias à proteção do fundo de comércio. Ainda assim, trata-se de tese que pode ser discutida caso a caso. O caminho mais seguro continua sendo obter a anuência escrita do locador, registrando-a no contrato de cessão, para evitar litígio.

A proteção mais forte do ponto comercial vem da ação renovatória, prevista no art. 51 da Lei 8.245/91. O locatário não residencial tem direito à renovação compulsória do contrato quando, cumulativamente: (i) o contrato é escrito e por prazo determinado; (ii) o prazo mínimo do contrato a renovar (ou a soma de contratos sucessivos) é de 5 anos; e (iii) o locatário explora o mesmo ramo há pelo menos 3 anos ininterruptos. A ação deve ser proposta no intervalo entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato — prazo decadencial (art. 51, § 5º). Esse direito acompanha o ponto, e por isso ele é tão valioso na transferência: quem adquire o estabelecimento pode, em tese, somar o tempo de exploração para fins de renovatória, consolidando a proteção do ponto. Atenção: as luvas são permitidas apenas no contrato inicial da locação não residencial e vedadas na renovação (art. 45 c/c art. 51).

Para transferir um ponto comercial com segurança jurídica, recomenda-se: (1) obter a anuência escrita do locador à cessão da locação, idealmente já no instrumento de cessão ou em aditivo ao contrato de aluguel — isso afasta a discussão do art. 13; (2) firmar o contrato de cessão de ponto comercial (ou de trespasse, quando se vende todo o estabelecimento), com qualificação completa do cedente, cessionário e do imóvel, valor e forma de pagamento, e descrição do que se transfere (instalações, clientela, contrato de aluguel); (3) regularizar o trespasse perante a Junta Comercial e, quando aplicável, providenciar averbação e publicação, observando os arts. 1.144 e 1.145 do Código Civil sobre eficácia perante credores e responsabilidade por dívidas; (4) definir expressamente quem responde pelos débitos anteriores e pela continuidade das obrigações do aluguel. Sem anuência do locador, lembre-se: o locatário original permanece responsável pelo contrato.