Título de capitalização como garantia de aluguel: o guia completo

O título de capitalização é um produto financeiro emitido por instituições autorizadas em que o inquilino aplica um valor que fica vinculado ao contrato de locação como garantia. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) admite quatro modalidades de garantia no art. 37: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O título de capitalização entra como espécie de caução em dinheiro (art. 37, I), por ser uma aplicação financeira de fácil liquidez. Na prática, ele substitui o fiador: em vez de pedir uma pessoa que se responsabilize pela dívida, o locador exige que o inquilino constitua esse fundo de garantia. Ao final do contrato, se não houver pendências, o inquilino resgata o valor aplicado, corrigido conforme as regras do produto.

Quando a garantia é prestada em dinheiro (caso da caução, em que se enquadra o título de capitalização), o art. 38, parágrafo 2º, da Lei 8.245/91 limita o valor a, no máximo, o equivalente a três meses de aluguel. Esse é o teto legal para a caução em dinheiro depositada como garantia. Importante: muitos planos comerciais de capitalização para locação oferecem valores maiores (de 6 a 12 aluguéis), mas, no que toca à função de caução em dinheiro prevista na lei, o parâmetro de três meses é o que tem respaldo expresso no art. 38, parágrafo 2º. Por isso, ao montar o contrato, recomenda-se descrever o número exato de prestações, a instituição emissora e o vínculo do título ao contrato de locação, evitando dúvidas sobre o valor e a forma de resgate.

A principal vantagem do título de capitalização é a liquidez para o locador: havendo inadimplência, ele pode resgatar diretamente o valor vinculado, sem precisar ingressar com ação de cobrança ou acionar fiador. Para o inquilino, a vantagem é não depender de um fiador (nem comprometer um parente) e poder reaver o dinheiro ao fim do contrato, corrigido. Comparado ao seguro-fiança, o título de capitalização normalmente não é a fundo perdido: o seguro é uma despesa mensal que não retorna, enquanto a capitalização devolve o capital aplicado. Por outro lado, o título exige desembolso inicial maior e pode ter carência e perda parcial em caso de resgate antecipado, pontos que o inquilino deve observar no regulamento do produto antes de contratar.

A Lei 8.245/91, no art. 37, parágrafo único, proíbe expressamente a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Ou seja, o locador NÃO pode pedir, ao mesmo tempo, título de capitalização e fiador, ou caução e seguro-fiança. Exigir garantia dupla configura contravenção penal (art. 43, II). Por isso, ao usar o título de capitalização, o contrato deve indicar que essa é a única garantia. Outros cuidados: descrever a instituição emissora e o número do título; vincular formalmente o título ao contrato (cessão/penhor da aplicação em favor do locador); prever expressamente o resgate ao final e em caso de inadimplência. Esses pontos evitam discussões na hora de executar a garantia ou de devolver o valor ao inquilino.