Tipos de garantia locatícia: as 4 modalidades da Lei 8.245/91

A garantia locatícia é o mecanismo que protege o locador contra inadimplência e danos ao imóvel. O art. 37 da Lei 8.245/91 lista, de forma taxativa, quatro modalidades: I) caução; II) fiança; III) seguro de fiança locatícia; e IV) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Como o rol é taxativo, o locador não pode inventar garantias fora dessa lista — exigir cheque-caução pré-datado em valor elevado, notas promissórias em branco ou retenção de documentos, por exemplo, são práticas irregulares. A escolha da modalidade deve constar expressamente no contrato. Cada uma tem regras próprias de constituição, custo e nível de proteção, e a decisão entre elas costuma equilibrar a segurança do proprietário com a facilidade de acesso do inquilino ao imóvel.

A caução é a garantia em que o inquilino oferece um bem ou valor como segurança. O art. 38 disciplina suas formas: pode ser em bens móveis (registrada em cartório de títulos e documentos), em bens imóveis (averbada na matrícula do imóvel) ou em dinheiro. A caução em dinheiro é a mais comum e tem um limite legal expresso: não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, devendo ser depositada em caderneta de poupança, com todos os rendimentos revertendo em favor do inquilino (art. 38, § 2º). Isso significa que, ao final da locação e descontados eventuais débitos ou danos comprovados, o valor deve ser devolvido corrigido. Exigir caução em dinheiro superior a três aluguéis é ilegal, e cobrar caução fora da poupança prejudica o direito do locatário aos rendimentos.

A fiança é a garantia mais tradicional: uma terceira pessoa, o fiador, se compromete a responder pelas obrigações do inquilino caso ele não pague. Costuma-se exigir que o fiador possua imóvel próprio quitado, e a fiança deve constar do contrato. Um ponto sensível é a extensão da responsabilidade no tempo: a Súmula 214 do STJ estabelece que o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Ou seja, se o contrato é alterado (aumento de valor além do reajuste previsto, prorrogação com novas condições) sem a concordância expressa do fiador, ele não pode ser cobrado por esses acréscimos. Por outro lado, havendo cláusula expressa de responsabilidade até a entrega das chaves, o fiador pode responder pela locação prorrogada. A fiança também admite exoneração nas hipóteses do art. 40.

O seguro de fiança locatícia é uma apólice contratada junto a uma seguradora: o inquilino paga o prêmio (geralmente parcelado), e a seguradora garante ao locador o pagamento em caso de inadimplência, danos ou encargos, conforme a cobertura. É prático porque dispensa fiador e libera o capital que ficaria preso numa caução, embora tenha custo recorrente. Já a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, prevista no art. 37, IV, é a modalidade mais recente e menos usual: o inquilino cede fiduciariamente quotas de um fundo como garantia, que podem ser executadas em caso de inadimplemento. É uma alternativa para quem tem investimentos e quer evitar imobilizar dinheiro em poupança ou depender de fiador. Em todas as modalidades, o que importa é estar prevista em contrato e respeitar os limites legais.

Esta é a regra mais importante e a mais violada na prática. O parágrafo único do art. 37 proíbe, sob pena de nulidade, exigir mais de uma das modalidades de garantia no mesmo contrato de locação. Não é permitido, por exemplo, pedir fiador e caução em dinheiro ao mesmo tempo, ou seguro-fiança somado a caução. A cláusula que cumula garantias é nula de pleno direito. Mais do que isso: o art. 43, II, tipifica como contravenção penal — punível com prisão simples de 5 dias a 6 meses ou multa — exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação. Portanto, o inquilino que teve duas garantias exigidas pode recusar a segunda, pedir a nulidade da cláusula e, conforme o caso, buscar reparação. O locador deve escolher uma única garantia.

A escolha depende do perfil de cada parte. Para o locador, fiança e caução são as mais baratas de manter (sem custo recorrente), mas exigem fiador idôneo ou dinheiro parado do inquilino. O seguro-fiança dá agilidade e cobertura ampla, porém com custo mensal para o locatário. A cessão fiduciária serve a quem tem aplicações financeiras. Para o inquilino, vale comparar: caução imobiliza até três aluguéis, mas é devolvida com rendimento; fiança não custa dinheiro, mas depende de encontrar quem aceite ser fiador; seguro-fiança é acessível para quem não tem fiador nem capital disponível. Seja qual for a opção, ela precisa estar descrita com clareza no contrato, com os valores, prazos e condições de devolução ou acionamento bem definidos — é isso que evita litígio no fim da locação.