Seguro-fiança ou caução: qual garantia escolher no contrato de aluguel

O art. 37 da Lei nº 8.245/91 lista as garantias que o locador pode exigir do inquilino: (I) caução; (II) fiança; (III) seguro de fiança locatícia; e (IV) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A escolha é de uma única modalidade — e aqui está a regra de ouro: o parágrafo único do art. 37 veda, sob pena de nulidade, a exigência de mais de uma garantia no mesmo contrato. Ou seja, não se pode cobrar caução e seguro-fiança ao mesmo tempo, nem fiador somado a caução. Se isso acontecer, a garantia excedente é nula. Caução e seguro-fiança são, hoje, as duas alternativas mais comuns quando o inquilino não tem fiador, e escolher entre elas depende de custo, prazo da locação e tolerância a risco de cada lado.

A caução está disciplinada no art. 38 da Lei 8.245/91. Ela pode ser prestada em bens móveis, bens imóveis ou em dinheiro. A modalidade mais usada é a caução em dinheiro, que não pode exceder o equivalente a 3 meses de aluguel (art. 38, § 2º) e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo ao locatário todas as vantagens (rendimentos) por ocasião do levantamento. Na prática: o inquilino deposita o valor no início, ele fica rendendo, e ao fim da locação é devolvido corrigido, descontados eventuais débitos ou danos comprovados. A caução em dinheiro é vantajosa para quem tem capital disponível e não quer pagar um custo recorrente, pois o valor não é uma despesa — é uma quantia que volta. A desvantagem é imobilizar até três aluguéis logo na assinatura. A caução em imóvel exige averbação na matrícula e é menos comum no dia a dia residencial.

O seguro de fiança locatícia (art. 37, III) é uma apólice contratada junto a uma seguradora, que se compromete a cobrir as obrigações do inquilino em caso de inadimplemento. Por lei, o seguro de fiança locatícia abrange a totalidade das obrigações do locatário previstas na apólice — normalmente aluguéis, encargos (condomínio, IPTU) e, conforme a cobertura contratada, danos ao imóvel e multas. O custo é um prêmio pago à seguradora, em geral anual (podendo ser parcelado), calculado sobre o valor do aluguel e encargos e variável conforme a análise de crédito do inquilino. Diferentemente da caução, esse valor não é devolvido: é o preço do serviço de garantia. A vantagem é não imobilizar capital e dispensar fiador; a desvantagem é o custo recorrente e a necessidade de aprovação cadastral. Se a seguradora paga o locador, depois cobra o inquilino (sub-rogação).

A decisão depende do perfil de cada parte. Caução em dinheiro: o inquilino imobiliza até 3 aluguéis no início, mas recebe o valor de volta corrigido ao final; não há custo recorrente nem análise de crédito; boa opção para quem tem reserva e pretende ficar bastante tempo. Seguro-fiança: o inquilino não desembolsa um caução, mas paga um prêmio (despesa não reembolsável) e passa por análise cadastral; tende a ser interessante para quem não tem capital parado ou fiador, e dá ao locador cobertura ampla com uma seguradora respondendo. Do ponto de vista do locador, o seguro-fiança costuma oferecer cobertura mais robusta e acionamento mais simples; a caução é mais barata para o inquilino no longo prazo, porém limitada a 3 aluguéis. O essencial, em qualquer cenário, é não combinar as duas: a lei só admite uma garantia por contrato (art. 37, parágrafo único).

Alguns erros comuns comprometem a garantia. O principal é a cumulação de garantias — exigir, por exemplo, seguro-fiança e ainda um caução, ou fiador e caução juntos: a Lei 8.245/91 (art. 37, parágrafo único) considera nula a garantia excedente, e essa prática pode configurar até infração penal (art. 43). Outro erro é a caução em dinheiro acima de 3 aluguéis, que extrapola o limite do art. 38, § 2º. Vale lembrar que, sem qualquer garantia prestada, o locador pode exigir pagamento do aluguel até o sexto dia útil do mês vincendo (art. 42), o que é uma alternativa legítima às garantias. No contrato, a cláusula de garantia deve indicar com clareza a modalidade única escolhida, o valor (no caso de caução), onde será depositado e as condições de restituição, ou a referência à apólice (no caso de seguro-fiança). Definir isso corretamente evita nulidade e litígio.