Seguro fianca: como funciona como garantia do aluguel

O seguro fiança locaticia e um contrato pelo qual uma seguradora garante ao locador o recebimento dos valores devidos pelo inquilino em caso de inadimplencia ou descumprimento do contrato. Atenção a um ponto que confunde: o seguro protege o LOCADOR (proprietário), não o inquilino - mesmo sendo o inquilino quem contrata e paga. Ele e uma das modalidades de garantia previstas no art. 37 da Lei 8.245/91, ao lado da caução, da fiança (fiador) e da cessão fiduciaria de quotas de fundo de investimento. Funciona como uma alternativa ao fiador: em vez de uma pessoa garantir o aluguel, quem garante e a seguradora, mediante pagamento de um premio.

O fluxo e simples: se o inquilino deixa de pagar, o locador comunica a seguradora dentro do prazo previsto na apolice; a seguradora indeniza o proprietário pelos valores cobertos; depois, a seguradora cobra o inquilino pelo que pagou (direito de regresso). Ou seja, o seguro não 'perdoa' a divida do inquilino - apenas garante o proprietário e transfere a cobranca para a seguradora. A contratacao exige análise de crédito do inquilino (renda, restrições), e a apolice e anual: ao renovar a locação, o seguro também precisa ser renovado, com novo premio. Por isso e essencial não deixar a apolice vencer durante o contrato.

A cobertura básica do seguro fiança e a falta de pagamento de alugueis, em geral acrescidos de multa e juros de mora. A partir dai, as coberturas adicionais variam conforme o plano contratado e podem incluir: IPTU, condomínio, contas de água, luz e gás, multa contratual por rescisão, e danos ao imóvel (pintura e reparos apurados em vistoria de saida). Quanto mais ampla a cobertura, maior o premio. E fundamental ler a apolice: cada seguradora define limites maximos de garantia e quais encargos entram. O seguro cobre as obrigações do locatario nos limites contratados - não e um cheque em branco.

O seguro fiança costuma ser uma das garantias mais caras justamente pela amplitude da cobertura e pela renovação anual. O premio e calculado sobre o valor do aluguel e dos encargos e varia conforme as coberturas escolhidas e o perfil de crédito do inquilino. Como referência de mercado, o custo anual normalmente equivale a algo entre um e dois alugueis e meio, dependendo do plano (básico ou completo) e da seguradora - mas confirme sempre a cotacao, pois não ha valor fixado em lei. Quem arca com o premio e o inquilino. Vale comparar com a caução (até 3 alugueis, devolviveis) e com o fiador (sem custo, mas exige garantidor).

Cada garantia tem um perfil. O FIADOR não tem custo, mas exige uma pessoa com imóvel/renda que aceite responder pela divida - nem todo mundo tem. A CAUCAO em dinheiro não pode passar de 3 meses de aluguel (art. 38, par. 2) e e devolvida corrigida ao fim, mas imobiliza um valor alto de entrada. O SEGURO FIANCA dispensa fiador e não imobiliza dinheiro, agiliza a aprovacao, mas tem custo recorrente que não volta. A escolha depende de quem tem fiador disponível, de quem prefere não gastar com premio e de quem não quer travar capital na caução. Não existe garantia 'melhor' em abstrato - depende do caso.

Um erro comum e exigir mais de uma garantia ao mesmo tempo. A Lei 8.245/91, no art. 37, parágrafo único, proibe expressamente, SOB PENA DE NULIDADE, a exigência de mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação. Ou seja, o proprietário não pode pedir seguro fiança E fiador, ou caução E seguro, simultaneamente - tem de escolher uma. Cobrar duas garantias e ilegal e a cláusula correspondente e nula. Se você, inquilino, for pressionado a dar duas garantias, saiba que a lei esta do seu lado. Defina a modalidade única de garantia já no contrato, de forma clara.