Rescisão por falta de pagamento: o que diz a Lei do Inquilinato

O não pagamento do aluguel e dos encargos (condomínio, IPTU, água, quando previstos) é uma das causas legais de rescisão da locação. O art. 9º da Lei 8.245/91 lista as hipóteses em que a locação pode ser desfeita, e o inciso III trata expressamente da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. Diferente de um simples atraso isolado, a inadimplência reiterada autoriza o locador a buscar judicialmente tanto a retomada do imóvel quanto a cobrança dos valores devidos. Vale lembrar que a rescisão por falta de pagamento não acontece de forma automática: o locador precisa, em regra, ingressar com a ação de despejo. O contrato pode prever cláusula de multa moratória (até 10%) e juros, mas a desocupação forçada depende de decisão judicial.

O instrumento para retomar o imóvel é a ação de despejo por falta de pagamento, regulada pelo art. 62 da Lei 8.245/91. O locador pode propor a ação independentemente de prévia rescisão formal do contrato e, em regra, cumula o pedido de despejo com a cobrança dos aluguéis e encargos atrasados. O art. 62, I, permite essa cumulação de despejo com cobrança no mesmo processo. Na petição inicial, o locador deve especificar os valores devidos, atualizados. O inquilino é então citado para, querendo, contestar ou quitar a dívida. É importante destacar que, mesmo com a dívida, o despejo só se concretiza por ordem judicial: o locador não pode trocar a fechadura, cortar água/luz ou expulsar o inquilino por conta própria, sob risco de responder por esbulho e danos.

A lei dá ao inquilino uma chance de evitar a rescisão: a purgação da mora. Pelo art. 62, II, da Lei 8.245/91, o locatário pode, no prazo de 15 dias contados da citação, pagar o débito atualizado (aluguéis, encargos, multas, juros, custas e honorários) por meio de depósito judicial. Feito o pagamento integral nesse prazo, o despejo é evitado e o contrato é mantido. Atenção: a lei limita esse benefício. Conforme o art. 62, parágrafo único, não se admite a purgação da mora se o locatário já tiver usado essa faculdade nos 24 meses anteriores. Ou seja, não dá para atrasar repetidamente e sempre purgar. Por isso, manter os pagamentos em dia é a melhor proteção, e o inquilino que recebe a citação deve agir rápido para não perder o imóvel.

Em alguns casos, o despejo pode ser bem mais rápido. O art. 59, parágrafo 1º, IX, da Lei 8.245/91 prevê a concessão de liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir a outra parte, nas ações fundadas exclusivamente em falta de pagamento, quando o contrato estiver desprovido de qualquer das garantias do art. 37 (caução, fiança, seguro-fiança, cessão fiduciária) e desde que o locador preste caução equivalente a três meses de aluguel. Isso significa que um contrato sem garantia expõe o inquilino a uma desocupação mais célere em caso de inadimplência. Por outro lado, ter uma garantia válida no contrato torna o processo mais demorado e dá mais fôlego ao inquilino. É mais um motivo para que o contrato seja bem redigido, com a garantia adequada definida desde o início.