Renovação automatica do contrato de aluguel: o que diz a lei

Muita gente confunde dois institutos. A renovação automatica (ou prorrogacao automatica) e o que acontece no aluguel residencial: terminado o prazo, se ninguem se manifesta, o contrato continua por prazo INDETERMINADO (art. 46, par. 1). Já a ação renovatoria e um direito do inquilino COMERCIAL de obrigar a renovação por novo prazo certo, sob condições do art. 51 (fundo de comércio). Este guia trata da prorrogacao automatica residencial. O ponto-chave: a prorrogacao automatica não gera um novo contrato de prazo fixo - ela transforma a locação em indeterminada, o que muda completamente as regras de saida e de retomada.

O art. 46 da Lei 8.245/91 trata do contrato residencial ESCRITO com prazo igual ou superior a 30 meses. Findo esse prazo, a locação termina automaticamente; mas, se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem que o locador se oponha, a locação se prorroga por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas (par. 1). A partir dai, qualquer das partes pode encerrar: o inquilino, avisando com 30 dias; o locador, por denuncia vazia (sem precisar justificar), também concedendo 30 dias para a desocupacao (par. 2). Não e preciso assinar nada para a prorrogacao acontecer - ela decorre da lei e do silencio das partes.

Quando o contrato e verbal ou escrito com prazo INFERIOR a 30 meses, a prorrogacao também e automatica e por prazo indeterminado, mas com protecao maior ao inquilino (art. 47). Nesses casos, o locador NAO tem denuncia vazia imediata: só pode retomar o imóvel sem motivo após 5 anos ininterruptos de locação (art. 47, inciso V) - prazo que o STJ conta desde o início da locação. Antes disso, a retomada depende de hipoteses especificas, como uso próprio do imóvel pelo proprietário ou ascendente/descendente, obras determinadas pelo poder público, ou infracao/falta de pagamento (art. 9). Por isso, o prazo de 30 meses por escrito faz tanta diferenca para o dono do imóvel.

Denuncia vazia e o direito de o locador retomar o imóvel sem precisar dar motivo. Ela só existe quando o contrato escrito tinha prazo de 30 meses ou mais e já se prorrogou por tempo indeterminado (art. 46, par. 2) - bastando notificar o inquilino com 30 dias de antecedencia. Nos contratos verbais ou abaixo de 30 meses, a denuncia vazia só e possível após os 5 anos do art. 47. Importante: a denuncia vazia não tira o imóvel do inquilino de imediato. Se ele não desocupar no prazo, o caminho do proprietário e a ação de despejo, na qual ainda ha prazo judicial para a saida.

Quando a locação vira indeterminada, todas as demais cláusulas do contrato original permanecem (art. 46, par. 1): valor, índice e data de reajuste anual, garantia, responsabilidades sobre IPTU e condomínio. O reajuste continua acontecendo a cada 12 meses, normalmente por IGP-M ou IPCA, como combinado. A garantia também segue valendo - mas atenção ao fiador: ele pode se exonerar da fiança após a prorrogacao por prazo indeterminado, notificando o locador, conforme art. 40, inciso X, ficando responsável por mais 120 dias. Ou seja, prorrogou: as regras seguem, mas surgem novas portas de saida para inquilino, locador e fiador.

Para o proprietário que NAO quer prorrogar: manifeste-se por escrito dentro dos 30 dias seguintes ao fim do prazo, ou negocie a saida/renovação antes do vencimento. Para quem quer continuar com seguranca e novo prazo certo: assine um aditivo de prorrogacao (lembrando que aditivos curtos não somam 30 meses para denuncia vazia - melhor refirmar 30 meses ou mais). Para o inquilino: saiba que, após a prorrogacao, você ganha flexibilidade (sai com aviso de 30 dias, sem multa), mas também fica exposto a denuncia vazia se o contrato original tinha 30 meses ou mais. Em qualquer caso, registre tudo por escrito.