Registrar contrato de aluguel em cartório: precisa mesmo? Entenda

Há uma confusão frequente: o contrato de aluguel produz todos os efeitos entre locador e locatário independentemente de qualquer registro. Não existe na Lei 8.245/91 obrigação de levar o contrato ao cartório para que ele 'valha'. O registro entra em cena quando o objetivo é fazer o contrato valer contra terceiros — especialmente um futuro comprador do imóvel. Aqui é preciso distinguir dois atos: o reconhecimento de firma das assinaturas (no Cartório de Notas / RTD, que confere autenticidade) e a averbação na matrícula do imóvel (no Cartório de Registro de Imóveis), que é o ato que dá publicidade ao contrato perante quem consultar a matrícula. É a averbação na matrícula que destrava os direitos mais importantes descritos abaixo.

Este é o motivo número um para registrar. Pelo art. 8 da Lei 8.245/91, se o imóvel for vendido durante a locação, o novo dono pode denunciar o contrato e pedir a desocupação em 90 dias. A exceção que protege o inquilino exige três condições simultâneas: a locação ser por prazo determinado, o contrato conter cláusula de vigência em caso de alienação, e essa cláusula estar averbada na matrícula do imóvel. Cumpridos os três requisitos, o comprador é obrigado a respeitar o contrato até o fim do prazo. Sem a averbação na matrícula, a cláusula de vigência não vincula o adquirente, e o inquilino pode ser obrigado a sair em 90 dias mesmo tendo contrato vigente. É a diferença entre ter segurança real e ter apenas um direito no papel.

O segundo grande direito é a preferência na compra. Pelo art. 27, em caso de venda, promessa de venda ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador notificá-lo (art. 28). Se o proprietário vender a terceiro sem dar essa preferência, o inquilino tem duas vias. Pela via real (art. 33), ele pode até adjudicar o imóvel para si — tomando o lugar do comprador — mas só se o contrato estiver averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda, se depositar o preço e ajuizar a ação em até 6 meses do registro da compra e venda. Sem a averbação, resta apenas a via pessoal: pleitear perdas e danos do locador, sem recuperar o imóvel.

Vale aprofundar a lógica do art. 33, porque ela costuma confundir. O STJ firmou que a averbação do contrato de locação na matrícula é requisito apenas para o direito REAL de perseguir e haver o imóvel alienado a terceiro — ou seja, para tomar o imóvel de volta. A falta de averbação NÃO impede o locatário preterido de cobrar do locador as perdas e danos por violação a direito pessoal, bastando, nesse caso, produzir prova testemunhal, documental ou pericial da preterição. Em resumo: para adjudicar o imóvel, registre antes da venda; para apenas ser indenizado, o registro não é exigido, mas o caminho é mais limitado, pois o inquilino fica sem o imóvel e depende de discutir e executar a indenização.

Na prática, registrar envolve dois passos. Primeiro, dar autenticidade ao contrato — em regra com firmas reconhecidas e assinatura de duas testemunhas, exigência que o art. 33 faz expressamente para a preferência. Segundo, levar o contrato ao Cartório de Registro de Imóveis competente (o da circunscrição do imóvel) para averbação na matrícula. O suporte legal está na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73): a averbação do contrato de locação com cláusula de vigência e a anotação para fins de preferência são previstas no rol do art. 167 (notadamente o registro/averbação de contratos de locação para efeitos da Lei do Inquilinato). É esse ato que insere o contrato na cadeia registral do imóvel, tornando-o oponível a qualquer interessado que consulte a matrícula.