Reembolso de IPTU e condomínio: quem paga o quê no aluguel
IPTU e condomínio no aluguel: descubra o que é despesa ordinária e extraordinária, quem paga cada uma e como funciona o reembolso ao inquilino na Lei 8.245/91.
No aluguel, o inquilino paga as despesas ordinárias de condomínio e o consumo (água, luz, gás), enquanto o locador arca com as despesas extraordinárias e estruturais (art. 22, X e art. 23, XII). O IPTU cabe ao locador, mas a lei permite transferi-lo ao inquilino por cláusula. Despesa extraordinária paga pelo inquilino deve ser reembolsada.
Despesas ordinárias x extraordinárias: a divisão da lei
A Lei 8.245/91 reparte as despesas de forma clara. O art. 23, XII coloca sobre o inquilino as despesas ordinárias de condomínio: aquelas de rotina, como manutenção de elevador, limpeza, salários de empregados, consumo de água e energia das áreas comuns, pequenos reparos e conservação. Já o art. 22, X deixa com o locador as despesas extraordinárias: obras de reforma que valorizem o prédio, fundo de reserva, instalação de equipamentos novos, pintura de fachada, indenizações trabalhistas anteriores ao início da locação. O parágrafo único do art. 22 lista expressamente o que é extraordinário, justamente para evitar que o inquilino pague o que não é dele.
IPTU: de quem é a obrigação
Pela regra geral, os tributos que incidem sobre o imóvel, como o IPTU e a taxa de lixo, são obrigação do locador (art. 22, VIII). Porém, a própria lei admite que o contrato transfira esse encargo ao inquilino. É a prática mais comum no mercado: cláusula expressa estabelecendo que o locatário pagará o IPTU, à vista ou parcelado junto com o aluguel. Sem essa cláusula, a cobrança não pode ser imposta ao inquilino. Por isso, se você quer que o morador pague o IPTU, isso precisa estar escrito de forma clara no contrato, indicando o valor ou o número de parcelas.
Como funciona o reembolso ao inquilino
O direito ao reembolso aparece em duas situações. Primeira: se o inquilino pagar uma despesa que era do locador (uma despesa extraordinária de condomínio, por exemplo), ele tem direito a ser ressarcido, podendo até abater o valor do aluguel seguinte. Segunda, na via inversa: atribuída ao locatário, no contrato, a responsabilidade pelos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o art. 25 autoriza o locador a cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se referem (e, quando o locador as antecipa, o parágrafo único do art. 25 prevê regra própria de reembolso). A lógica é simples: cada parte paga o que é seu, e quem paga indevidamente a conta do outro tem direito a recuperar o valor.
Como evitar conflito sobre quem paga
A maioria das brigas sobre IPTU e condomínio nasce de contrato vago. Para evitar isso, o contrato deve discriminar: (1) que o inquilino paga as despesas ordinárias de condomínio e o consumo; (2) que o locador paga as extraordinárias; (3) quem paga o IPTU e em quantas parcelas; (4) se haverá cobrança junto com o aluguel ou boleto à parte. Vale ainda anexar a convenção do condomínio e exigir que o síndico ou administradora forneça a previsão orçamentária discriminando o que é ordinário e extraordinário (art. 23, §2º). Com tudo previsto, o reembolso vira exceção, não regra.
Base legal deste guia
Os dispositivos abaixo são a fundamentação jurídica do conteúdo desta página. O contrato gerado pelo MeuContratto aplica essas regras automaticamente nas cláusulas.
Perguntas frequentes
O inquilino paga IPTU ou é o dono?
Por regra, o IPTU é obrigação do locador (art. 22, VIII da Lei 8.245/91). Mas a lei permite transferi-lo ao inquilino por cláusula expressa no contrato, o que é prática comum. Sem essa cláusula, o inquilino não pode ser obrigado a pagar.
Qual a diferença entre despesa ordinária e extraordinária de condomínio?
Despesas ordinárias são as de rotina (limpeza, elevador, água, pequenos reparos, salários), pagas pelo inquilino (art. 23, XII). Extraordinárias são as estruturais e de valorização (fundo de reserva, obras, pintura de fachada, novos equipamentos), pagas pelo locador (art. 22, X).
Paguei uma despesa que era do proprietário. Tenho direito a reembolso?
Sim. Se o inquilino paga uma despesa extraordinária que cabia ao locador, tem direito ao ressarcimento, podendo inclusive abater o valor do próximo aluguel. A divisão de obrigações dos arts. 22 e 23 é o que define a quem cabe cada conta.
O proprietário pode cobrar o condomínio junto com o aluguel?
Pode. Quando o contrato atribui ao locatário a responsabilidade pelos encargos e despesas ordinárias de condomínio, o art. 25 autoriza o locador a cobrá-los junto com o aluguel do mês a que se referem. O importante é que sejam despesas efetivamente de responsabilidade do inquilino e estejam comprovadas.
O fundo de reserva é pago pelo inquilino ou pelo dono?
Pelo dono. O fundo de reserva é classificado como despesa extraordinária de condomínio (art. 22, X e parágrafo único), de responsabilidade do locador. Se o inquilino pagou, tem direito a reembolso.
Conteúdo revisado pela Equipe Jurídica MeuContratto. Última revisão em 09 de junho de 2026.
Material informativo de caráter geral, sem substituir orientação jurídica individual. Para o seu caso concreto, consulte um advogado.
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