Reajustar aluguel antes de 12 meses é legal? O que diz a lei

A periodicidade do reajuste de aluguel não é livre. A Lei 10.192/2001, no art. 2º, §1º, estabelece que, nos contratos com cláusula de correção por índices de preços, a periodicidade do reajuste será anual, sendo nula qualquer estipulação de prazo inferior a um ano. No mesmo sentido, o art. 28 da Lei 9.069/95 (Plano Real) já vedava reajustes em intervalos menores que um ano. Aplicado à locação, isso significa que o aluguel só pode ser reajustado pelo índice a cada 12 meses, contados normalmente do início do contrato (o chamado aniversário do contrato). Uma cláusula que preveja reajuste semestral ou trimestral por índice de preços é nula de pleno direito. Portanto, reajustar antes de completar um ano, com base em IGP-M, IPCA ou outro índice, é ilegal.

A periodicidade mínima anual nasceu para conter a inflação e dar previsibilidade às relações de longo prazo. Antes do Plano Real, era comum a correção mensal de preços, o que alimentava a espiral inflacionária. A Lei 9.069/95 e, depois, a Lei 10.192/01 vedaram a indexação em prazos inferiores a um ano justamente para estabilizar a economia. Na locação, esse piso protege o inquilino contra aumentos sucessivos por índice em curtos intervalos e dá ao locador uma data certa para a recomposição do valor. Vale lembrar que o reajuste por índice apenas recompõe a inflação do período: ele não é um aumento real do aluguel, mas a atualização do mesmo valor frente à perda do poder de compra da moeda.

É preciso separar dois institutos diferentes. O reajuste é a atualização automática pelo índice contratado (IGP-M, IPCA, INPC ou IVAR), que só pode ocorrer a cada 12 meses. Já a fixação de um novo valor de aluguel por acordo é outra coisa: o art. 18 da Lei 8.245/91 permite que locador e locatário, de comum acordo, fixem novo valor para o aluguel, bem como insiram ou modifiquem cláusula de reajuste. Ou seja, nada impede que as partes, espontaneamente e por consenso, negociem um novo valor antes de um ano, por exemplo, em razão de melhorias no imóvel ou da realidade do mercado. O que não se admite é o locador impor unilateralmente um reajuste por índice antes do prazo anual. Acordo bilateral é válido; imposição antecipada por índice é nula.

Existe ainda um terceiro caminho, distinto do reajuste e da renegociação: a ação revisional. O art. 19 da Lei 8.245/91 prevê que, não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado. A revisional não se confunde com o reajuste anual: ela serve para corrigir descompasso em relação ao valor de mercado quando o índice não acompanhou a realidade, e só pode ser pleiteada após três anos. Portanto, dentro do primeiro ano, não cabe reajuste por índice nem revisão judicial; resta apenas a renegociação consensual do art. 18 se ambas as partes concordarem.

Para evitar nulidades e conflitos, o contrato de locação deve trazer uma cláusula de reajuste clara: (1) índice escolhido (IGP-M, IPCA, INPC ou IVAR, este último calculado pela FGV especificamente para aluguéis); (2) periodicidade anual expressa, vinculada ao aniversário do contrato; (3) data-base do reajuste. Evite cláusulas com prazo inferior a 12 meses, pois são nulas (Lei 10.192/01). Se houver mudança de índice ao longo do contrato, formalize por aditivo de comum acordo (art. 18 da Lei 8.245/91). Um contrato bem redigido, com a cláusula de reajuste anual corretamente estruturada, previne tanto a cobrança ilegal de reajuste antecipado quanto discussões sobre qual índice aplicar e em que data.