Contrato por prazo determinado e indeterminado no aluguel: entenda a diferença

Todo contrato de aluguel nasce com um prazo. No contrato por prazo determinado, há uma data certa de início e de término — por exemplo, 30 meses. No contrato por prazo indeterminado, não existe data final fixada: a locação simplesmente continua até que uma das partes resolva encerrá-la, observados os requisitos legais. Essa distinção parece simples, mas é uma das mais importantes da Lei nº 8.245/91, porque define como e quando o locador pode pedir o imóvel de volta e quais avisos são necessários. Um detalhe central é que um contrato pode começar por prazo determinado e, depois, transformar-se em indeterminado, mudando completamente as regras de retomada. Por isso, entender esse mecanismo é essencial tanto para o proprietário que quer reaver o imóvel quanto para o inquilino que deseja saber até quando pode permanecer.

O art. 46 da Lei nº 8.245/91 trata das locações residenciais ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses. Nesses casos, findo o prazo, a locação termina independentemente de notificação, e o locador pode retomar o imóvel sem precisar justificar o motivo — é a chamada denúncia vazia (ou imotivada). Por isso o prazo de 30 meses é tão usado no mercado: ele garante ao proprietário o direito de reaver o imóvel ao final, simplesmente porque o contrato acabou. Atenção a um ponto importante: o STJ entende que esse prazo de 30 meses deve estar previsto em um único instrumento escrito; não é possível somar sucessivas prorrogações para alcançar os 30 meses (vedação do chamado accessio temporis). Ou seja, a denúncia vazia do art. 46 depende de o contrato original já ter sido firmado por 30 meses ou mais.

Mesmo um contrato de 30 meses ou mais não termina automaticamente "para sempre" no papel. Pelo art. 46, § 1º, se, terminado o prazo, o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições. A partir daí, segundo o art. 46, § 2º, o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, mas deve conceder o prazo de 30 dias para a desocupação. Em outras palavras: o direito à denúncia vazia continua existindo após a prorrogação, mas passa a exigir um aviso prévio de 30 dias. Para o proprietário que pretende retomar o imóvel ao fim do prazo, a recomendação prática é não deixar o inquilino permanecer por mais de 30 dias sem manifestação, formalizando a vontade de reaver o bem dentro desse período.

Quando a locação residencial é verbal ou escrita por prazo inferior a 30 meses, aplica-se o art. 47 da Lei nº 8.245/91. Nesse cenário, ao fim do prazo a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado, e o locador só pode retomar o imóvel nas hipóteses específicas previstas em lei — por exemplo, uso próprio ou de familiares, mútuo acordo, infração contratual ou falta de pagamento. A denúncia vazia, sem motivo, não é livre nesses contratos: pelo art. 47, V, ela só é possível quando a locação já vigora por mais de 5 anos ininterruptos. Por isso, contratos curtos protegem mais o inquilino contra a saída imotivada. Para o locador que deseja flexibilidade de retomada ao fim do prazo, o caminho mais seguro continua sendo firmar o contrato por escrito e com prazo de 30 meses ou mais, atraindo a regra do art. 46.

A escolha do prazo deve refletir o objetivo de cada parte. Para o proprietário que quer poder reaver o imóvel ao final sem precisar justificar, o ideal é um contrato escrito de 30 meses ou mais, que assegura a denúncia vazia do art. 46. Para quem busca um vínculo mais curto, é preciso ter clareza de que, abaixo de 30 meses, a retomada imotivada fica limitada (art. 47) e a locação tende a se prorrogar por prazo indeterminado. Em todos os casos, o contrato deve fixar com precisão a data de início, o prazo, a forma de renovação e as condições de devolução, além do índice e da periodicidade de reajuste (mínimo de 12 meses, conforme a Lei 10.192/01). Definir bem o prazo desde o início evita conflitos futuros sobre quando e como a locação pode ser encerrada — e é o primeiro passo para um contrato seguro para os dois lados.