Ponto comercial e luvas no aluguel: entenda as regras da Lei 8.245/91

Ponto comercial é o local onde a atividade empresarial é exercida, considerado o valor econômico agregado pela sua localização, pela clientela formada e pelo fundo de comércio construído ao longo do tempo. É um ativo intangível que pode valer muito — às vezes mais que o próprio imóvel. Luvas (ou 'luvas comerciais') é a quantia paga, normalmente de uma só vez, em razão da cessão ou do início da exploração de um ponto comercial valorizado. Pode ser paga ao locador (pela locação de um ponto atraente) ou ao antigo locatário (pela cessão do ponto e do fundo de comércio já estabelecido). Não se confunde com o aluguel: é um valor à parte, ligado ao valor do ponto.

A resposta atual é: depende do momento. Historicamente, o antigo Decreto nº 24.150/1934 (a 'Lei de Luvas') proibia a cobrança de luvas em qualquer hipótese. Com a entrada em vigor da atual Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), o tratamento mudou: a lei flexibilizou o instituto. Hoje, no contrato inicial da locação não residencial, a cobrança de luvas é admitida — as partes podem livremente pactuar esse valor. A restrição recai sobre a renovação: a lei veda a cobrança de luvas como condição para a renovação compulsória do contrato. Em síntese, o que se proíbe não é a luva em si, mas seu uso para constranger ou condicionar o direito do locatário à renovação.

A vedação está ancorada no art. 45 da Lei 8.245/91, segundo o qual são nulas de pleno direito as cláusulas que visem a elidir os objetivos da lei, notadamente as que afastem o direito à renovação ou imponham obrigações pecuniárias para tanto, nas locações não residenciais. A lógica é proteger o direito de inerência ao ponto: o locatário que cumpre os requisitos da renovatória (art. 51) construiu aquele ponto com seu trabalho e investimento. Permitir que o locador exigisse novas luvas para renovar equivaleria a cobrar do locatário pela valorização que ele mesmo gerou — esvaziando a proteção legal. Por isso, na renovação compulsória, exigir luvas é prática nula.

A proteção jurídica do ponto comercial se dá por dois mecanismos principais da Lei 8.245/91. O primeiro é a ação renovatória (art. 51), que permite ao locatário renovar o contrato contra a vontade do locador, desde que cumpra, cumulativamente: contrato escrito por prazo determinado, prazo mínimo de 5 anos (ou soma de contratos ininterruptos) e 3 anos no mesmo ramo. A ação tem prazo decadencial — de 1 ano a 6 meses antes do fim do contrato (art. 51, §5º). O segundo é a indenização do art. 52, §3º. Quando a renovação é negada por proposta melhor de terceiro, ou quando o locador não dá ao imóvel o destino alegado em até três meses da entrega, o locatário tem direito a ser ressarcido pelos prejuízos, lucros cessantes e pela desvalorização do fundo de comércio. Esses dois instrumentos é que garantem que o valor do ponto não seja apropriado injustamente.

Além das luvas pagas ao proprietário, é comum a negociação de luvas entre o locatário atual e quem pretende assumir o ponto — o chamado 'passar o ponto'. Aqui o que se transfere é o fundo de comércio: instalações, clientela e a posição naquele local. Dois cuidados são essenciais. Primeiro, a cessão da locação a terceiro depende, em regra, do consentimento prévio e por escrito do locador (art. 13 da Lei 8.245/91); sem isso, a cessão é ineficaz perante o locador. Segundo, é preciso documentar bem a operação, separando o que é cessão do ponto/fundo de comércio do que é a relação locatícia. Pagar luvas pelo ponto sem regularizar a cessão da locação é um risco frequente — o novo ocupante pode não ter o contrato em seu nome e ficar sem amparo.