Notificação extrajudicial de aluguel: o que é, quando usar e modelo

A notificação extrajudicial é um documento formal pelo qual o locador (ou imobiliária) comunica ao inquilino, por escrito, que existe um aluguel ou encargo em atraso e exige o pagamento dentro de um prazo. Ela é "extrajudicial" porque acontece fora do processo, antes de qualquer ação na Justiça. Embora a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) não crie um modelo obrigatório, na prática a notificação cumpre três funções: (1) constitui formalmente o devedor em mora, nos termos do art. 397 do Código Civil; (2) gera prova documental do inadimplemento e da tentativa amigável de solução; e (3) abre uma janela de negociação que pode evitar o desgaste e o custo de uma ação de despejo. Pode ser enviada por carta com aviso de recebimento (AR), por cartório de títulos e documentos, por e-mail com confirmação de leitura ou por aplicativo de mensagens, desde que haja prova do envio e do conteúdo.

Não. Para o despejo por falta de pagamento, a Lei nº 8.245/91 não exige notificação prévia: o art. 9º, III, autoriza a rescisão da locação em razão da falta de pagamento do aluguel e dos encargos, e o art. 62, I, permite ao locador cumular, na mesma ação, o pedido de despejo e a cobrança dos valores devidos. Ou seja, é juridicamente possível ajuizar o despejo direto, sem aviso prévio. Mesmo assim, a notificação é altamente recomendável: demonstra boa-fé, documenta o atraso, muitas vezes resolve a dívida sem processo e fortalece a posição do locador caso o caso chegue à Justiça. Atenção: a notificação prévia é exigida em outras hipóteses (como na denúncia vazia de contrato prorrogado por prazo indeterminado, art. 46, §2º), mas não para a cobrança por inadimplência.

Se a ação de despejo por falta de pagamento for ajuizada, o inquilino ainda pode evitar a desocupação pagando tudo o que deve. Isso se chama purgação da mora, prevista no art. 62, II, da Lei nº 8.245/91: dentro do prazo da contestação (15 dias contados da citação), o locatário pode quitar o débito atualizado, incluindo aluguéis e acessórios vencidos, multas, juros, custas e honorários advocatícios. Há um limite importante: pelo art. 62, parágrafo único, a purgação da mora não é admitida se o locatário já tiver utilizado essa faculdade nos 24 meses anteriores. Por isso, uma notificação extrajudicial bem feita, com o valor detalhado, ajuda o inquilino a entender o tamanho da dívida e dá ao locador um registro claro do histórico de inadimplência.

Para ter força e servir como prova, a notificação extrajudicial de aluguel deve conter, no mínimo: (1) qualificação completa do locador/notificante e do inquilino/notificado; (2) identificação do contrato de locação (data, imóvel, endereço); (3) descrição detalhada da dívida — meses em atraso, valor de cada aluguel, encargos (condomínio, IPTU, água, luz, se contratados), multa moratória e juros; (4) o total atualizado; (5) prazo para pagamento (costuma-se conceder entre 5 e 15 dias); (6) advertência sobre as consequências do não pagamento, como o ajuizamento de ação de despejo cumulada com cobrança (art. 62, I); e (7) data, local e assinatura. Sobre os encargos da mora, observe os limites do contrato e da praxe: a multa moratória costuma ser de até 10% e os juros de mora seguem o percentual convencionado ou, na falta dele, a taxa legal do art. 406 do Código Civil, que após a Lei 14.905/2024 corresponde à taxa Selic deduzido o índice de atualização monetária (o patamar de 1% ao mês vigorava até esse marco).

O meio de envio importa tanto quanto o conteúdo, porque o que vale na Justiça é conseguir provar que o inquilino foi notificado. As formas mais seguras são: notificação por cartório de Títulos e Documentos (que registra e certifica o conteúdo e a entrega) e carta registrada com Aviso de Recebimento (AR) dos Correios. Também são aceitos e-mail e mensagens por aplicativo, desde que se preserve o histórico e a confirmação de recebimento. Guarde sempre uma cópia integral do que foi enviado, o comprovante de envio e a confirmação de entrega ou leitura. Se o inquilino se recusar a receber, o cartório pode certificar a recusa, o que também serve como prova de que a tentativa foi feita. Esse cuidado faz diferença no momento de demonstrar a mora e a boa-fé do locador.