Lei do Inquilinato explicada: o que diz a Lei 8.245/91 sobre o aluguel

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991) é a norma que disciplina a locação de imóveis urbanos no Brasil, sejam residenciais ou não residenciais (comerciais). Ela prevalece sobre as regras gerais de locação do Código Civil sempre que o imóvel for urbano. Ficam de fora do seu alcance, conforme o art. 1º, parágrafo único, situações como locação de imóveis da União, Estados e Municípios, vagas de garagem autônomas, espaços para publicidade, apart-hotéis e arrendamento mercantil. Para o aluguel comum de casa ou apartamento, porém, é a Lei 8.245/91 quem comanda: ela trata de prazo, valor, reajuste, garantias, obrigações das partes, devolução do imóvel e ação de despejo. Conhecer essa lei é o primeiro passo para escrever ou assinar um contrato seguro, porque várias cláusulas abusivas são simplesmente nulas por contrariarem o texto legal.

A lei equilibra a relação dividindo obrigações claras. Pelo art. 22, o locador (dono do imóvel) deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, garantir o uso pacífico durante a locação, responder pelos vícios anteriores à locação e arcar com as despesas extraordinárias de condomínio (art. 22, X) — como obras na estrutura do prédio, pintura de fachada e instalação de equipamentos. Já o art. 23 impõe ao locatário pagar pontualmente o aluguel e encargos, usar o imóvel para o fim contratado, conservá-lo e devolvê-lo no estado em que o recebeu (salvo desgaste natural), além de pagar as despesas ordinárias de condomínio (art. 23, XII) — luz e limpeza das áreas comuns, salários de empregados, pequenos reparos. Saber quem paga o quê evita a maior fonte de conflito entre inquilino e proprietário.

Pela regra geral do Código Tributário, o IPTU é tributo que recai sobre o proprietário. Contudo, o art. 22, VIII, da Lei 8.245/91 põe esses encargos a cargo do locador, salvo disposição expressa em contrário no contrato, o que permite atribuir expressamente ao locatário o pagamento do IPTU, do prêmio de seguro contra incêndio e das demais despesas — e essa transferência por cláusula é prática consolidada no mercado. Atribuídas essas verbas ao locatário, o art. 25 autoriza o locador a cobrá-las juntamente com o aluguel do mês a que se referem. Sem cláusula expressa, o IPTU continua sendo do locador. No condomínio, a divisão é a já citada: extraordinárias (que valorizam ou alteram o imóvel) ficam com o locador, e ordinárias (de manutenção e funcionamento) com o locatário, conforme arts. 22, X e 23, XII. Um contrato bem redigido detalha cada um desses encargos para que ninguém seja surpreendido com cobranças indevidas.

A Lei do Inquilinato lista no art. 37 as garantias que o locador pode exigir: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O ponto crucial é que o parágrafo único do art. 37 proíbe exigir mais de uma garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade. Quanto ao reajuste, a lei veda a correção em periodicidade inferior a um ano, e o índice (geralmente IGP-M ou IPCA) deve estar previsto em cláusula. O prazo é livre: contratos residenciais por escrito de 30 meses ou mais permitem ao locador retomar o imóvel ao fim do prazo por denúncia vazia (art. 46), enquanto prazos inferiores seguem regras mais protetivas ao inquilino (art. 47).

Quando o inquilino faz obras no imóvel, a lei separa três tipos de benfeitoria. Pelo art. 35, as necessárias (indispensáveis à conservação, como consertar um cano estourado) são indenizáveis mesmo sem autorização; as úteis (que facilitam o uso) só são indenizáveis se autorizadas por escrito pelo locador, e ambas autorizam o direito de retenção — o inquilino pode permanecer no imóvel até ser ressarcido. As voluptuárias (mero deleite ou luxo), pelo art. 36, não geram indenização e podem ser levantadas se a retirada não danificar o imóvel. Atenção: a Súmula 335 do STJ considera válida a cláusula que renuncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, cláusula muito comum nos contratos. Por isso o inquilino deve ler com cuidado essa parte antes de assinar.

A retomada do imóvel pela via judicial é feita pela ação de despejo, regulada nos arts. 59 e seguintes. As hipóteses mais comuns são falta de pagamento de aluguel e encargos, infração contratual e o fim do prazo (denúncia vazia, art. 46). Nos contratos residenciais por prazo indeterminado, o locador precisa, antes de ajuizar o despejo imotivado, enviar notificação prévia concedendo 30 dias para a desocupação — entendimento firmado pelo STJ no REsp 1.812.465/MG. No despejo por falta de pagamento, o inquilino pode evitar a saída quitando o débito (purgação da mora) nos termos do art. 62. O proprietário não pode, em hipótese alguma, mudar a fechadura ou retirar os pertences do inquilino por conta própria: isso configura exercício arbitrário das próprias razões.