Exoneração do fiador: como sair da fiança de um contrato de aluguel

A fiança é uma garantia pessoal: o fiador assume responder pelas obrigações do inquilino. Por isso, sair dela tem regras. Durante o prazo determinado do contrato (por exemplo, os 30 meses pactuados), o fiador, em regra, fica vinculado até o término, salvo concordância do locador em substituí-lo. A porta de saída aparece quando o contrato deixa de ter prazo certo. O art. 40, X, da Lei 8.245/91 (na redação dada pela Lei 12.112/2009) permite ao locador exigir novo fiador ou a substituição da garantia quando há prorrogação da locação por prazo indeterminado, uma vez que o fiador notifique o locador da intenção de se desonerar. É exatamente nesse momento de prorrogação que a exoneração ganha eficácia.

Notificar não desliga a responsabilidade imediatamente. O art. 40, X, é claro: feita a notificação, o fiador "fica obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação ao locador". Ou seja, mesmo depois de comunicar que quer sair, ele continua respondendo pelas dívidas do inquilino por mais 120 dias. Esse prazo dá ao locador tempo para exigir nova garantia ou rescindir a locação. Para contratos firmados ANTES da Lei 12.112/2009 (vigente a partir de 2010), o STJ entende que o regime é o do Código Civil e o prazo de continuidade da responsabilidade é de 60 dias após a notificação (art. 835 do CC). A data do contrato, portanto, define qual prazo se aplica.

Um ponto que gera muita confusão é a partir de quando contar os 120 dias quando o fiador notifica ainda dentro do prazo determinado. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, em julgado de 2019 interpretando o art. 40, X, fixou que, se a notificação de exoneração é enviada enquanto o contrato ainda está no prazo determinado, ela só produz efeito 120 dias depois de a locação se tornar por prazo indeterminado, e não 120 dias contados da entrega da notificação. A lógica é que, no prazo determinado, a fiança segue íntegra; o gatilho da exoneração é a prorrogação por prazo indeterminado. Notificar antes apenas antecipa o pedido, mas a contagem corre a partir da indeterminação do contrato.

A exoneração se opera por notificação dirigida ao locador. Na prática, recomenda-se fazê-la por escrito e com prova de recebimento: notificação extrajudicial por cartório de títulos e documentos, carta com aviso de recebimento ou outro meio que comprove a data de entrega. A data importa porque é dela que se conta a continuidade da responsabilidade (120 ou 60 dias, conforme o caso) e porque o STJ exige que o locador seja efetivamente cientificado. Guarde o comprovante. Vale lembrar a Súmula 214 do STJ: o fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento contratual ao qual não anuiu, o que é relevante quando o contrato sofre alterações sem a concordância do garantidor.

Enquanto a exoneração não se completa, o patrimônio do fiador continua exposto. A Súmula 549 do STJ reconhece como válida a penhora do bem de família pertencente ao fiador de contrato de locação, ou seja, nem o imóvel residencial do fiador está automaticamente protegido. Por isso, quem deu fiança e quer sair deve agir cedo: acompanhar a data de término do prazo determinado, notificar assim que possível e, idealmente, negociar a substituição da garantia (por caução ou seguro fiança) para encerrar o vínculo de forma definitiva, com a anuência do locador e do inquilino.