Termo de entrega de chaves: o que é e por que protege locador e inquilino

Na locação, a entrega das chaves tem um peso jurídico enorme: é, em regra, o momento em que o inquilino devolve a posse do imóvel ao locador e deixa de ser responsável pelo pagamento dos aluguéis e encargos. Enquanto as chaves não são entregues, presume-se que o locatário ainda detém o imóvel e, por isso, continua devendo a locação. O termo de entrega de chaves é o documento que registra essa devolução com data, hora e condições, evitando discussões posteriores sobre até quando o inquilino deve pagar. Para o locatário, é a prova de que cumpriu sua obrigação de restituir o bem (art. 23, III, da Lei nº 8.245/91); para o locador, é o registro de quando reassumiu a posse. Por isso, nunca devolva nem receba um imóvel alugado sem documentar a entrega das chaves por escrito.

Encerrar a locação e devolver o imóvel é, em grande medida, um direito do inquilino. Nos contratos por prazo indeterminado, o art. 6º da Lei nº 8.245/91 permite ao locatário denunciar a locação a qualquer tempo, mediante aviso prévio (em regra, de 30 dias). Nos contratos por prazo determinado, a devolução antecipada é possível mediante pagamento de multa proporcional ao tempo que falta cumprir (art. 4º da mesma lei). Em ambos os casos, cumpridos os requisitos, o locatário tem o direito de entregar as chaves — e o locador não pode simplesmente travar essa devolução. O encerramento da locação é tratado pela jurisprudência como um direito potestativo do locatário, ou seja, depende basicamente de um ato dele, não de concordância do proprietário. O termo de entrega de chaves é justamente o instrumento que materializa o exercício desse direito.

Não, a recusa injustificada do locador em receber as chaves é indevida — e gera consequências contra ele. Em janeiro de 2026, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 2.220.656, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, decidiu que o locador não pode condicionar o recebimento das chaves à assinatura de laudo de vistoria ou de qualquer documento que implique reconhecimento de danos. Segundo o STJ, eventuais avarias no imóvel devem ser discutidas em ação própria e não servem de justificativa para impedir a rescisão do contrato. Mais: quando o locador recusa as chaves de forma injustificada, o fiador fica liberado da responsabilidade pelos aluguéis posteriores, já que a continuidade da dívida decorreu de ato do próprio credor. Na prática, o recado é claro: o recebimento das chaves não pode ser usado como arma para forçar o inquilino a assumir prejuízos antes de discuti-los.

Se o locador se recusa a receber as chaves, o inquilino não fica preso ao contrato nem obrigado a continuar pagando indefinidamente. A solução jurídica é a ação de consignação, na qual o locatário deposita as chaves em juízo para se liberar da obrigação. A partir desse depósito (ou da comprovada tentativa de devolução recusada), interrompe-se a contagem dos aluguéis a cargo do inquilino. Antes de chegar a esse ponto, vale documentar todas as tentativas: enviar notificação informando data e local para a entrega das chaves, registrar a recusa (inclusive por cartório, se possível) e guardar mensagens e protocolos. Essa prova é decisiva para demonstrar que a manutenção do vínculo se deu por culpa do locador, e não por permanência do inquilino no imóvel. Atenção: a ação de consignação movida só entre locador e locatário não atinge automaticamente terceiros, como o fiador (CPC, art. 506).

Um bom termo de entrega de chaves deve trazer: (1) qualificação de locador e locatário; (2) identificação do contrato e do imóvel (endereço completo); (3) data e hora exatas da entrega; (4) declaração de que o locatário restitui a posse e entrega as chaves; (5) referência à vistoria de saída, se houver, e ao estado do imóvel; (6) menção a eventuais pendências (contas de consumo, débitos), deixando claro que questões de danos, quando existirem, serão apuradas separadamente; e (7) assinatura das duas partes, idealmente com testemunhas. Lembre-se da orientação do STJ: a entrega das chaves não deve ser condicionada à assinatura de um laudo que faça o inquilino confessar danos. Se houver divergência sobre o estado do imóvel, o ideal é registrar a ressalva no termo e resolver a controvérsia depois, sem impedir a devolução. Assim, o documento protege os dois lados: marca o fim da responsabilidade do inquilino e preserva o direito do locador de cobrar eventuais reparos pela via adequada.