Direitos do inquilino: o guia completo segundo a Lei 8.245/91

O primeiro direito do inquilino é receber o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, dever expresso do locador no art. 22, inciso I, da Lei 8.245/91. Junto disso, o art. 22, II e III, garante ao locatário a posse pacífica do imóvel durante toda a locação e exige que o proprietário responda pelos vícios ou defeitos anteriores à locação — por exemplo, um problema estrutural ou na rede elétrica que já existia quando o contrato começou. Se o imóvel for entregue sem condições de habitabilidade ou se surgir um defeito preexistente, o inquilino pode exigir o reparo, abater proporcionalmente o aluguel ou, em casos graves, rescindir o contrato sem multa.

Pelo art. 22, inciso VI, da Lei 8.245/91, o locador é obrigado a fornecer recibo discriminado das importâncias pagas pelo inquilino, sendo expressamente vedada a quitação genérica. Na prática, isso significa que o recibo deve separar aluguel, IPTU, condomínio, seguro e quaisquer outros encargos — não basta um 'recebi o valor total'. Esse direito protege o inquilino de cobranças duplicadas e serve de prova em eventual disputa. O art. 22, VII, ainda obriga o locador a pagar as taxas de administração imobiliária e de intermediação, que não podem ser repassadas ao locatário.

Se o locador colocar o imóvel à venda durante a locação, o inquilino tem preferência para adquiri-lo em igualdade de condições com terceiros (art. 27 da Lei 8.245/91). O proprietário deve notificar o locatário com todas as condições do negócio (preço, forma de pagamento, local do imóvel), e o inquilino tem 30 dias para aceitar integralmente a proposta (art. 28). Se for preterido — ou seja, se o imóvel for vendido a outra pessoa sem que lhe dessem a chance —, o art. 33 permite ao inquilino reclamar perdas e danos ou, depositando o preço e despesas, adjudicar o imóvel para si no prazo de 6 meses, desde que o contrato esteja averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da venda.

O inquilino que faz obras no imóvel tem direito a ser indenizado pelas benfeitorias necessárias (mesmo sem autorização) e pelas úteis (quando autorizadas), com direito de retenção até receber, nos termos do art. 35 da Lei 8.245/91 — salvo se o contrato contiver cláusula válida de renúncia (Súmula 335 do STJ). Outro direito importante: pelo art. 4º, o inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do prazo pagando multa proporcional ao tempo que falta cumprir, e não a multa cheia. E, se a saída decorrer de transferência de emprego para outra localidade, com aviso por escrito de 30 dias, fica isento de qualquer multa (art. 4º, parágrafo único).

O inquilino não é responsável pelas despesas extraordinárias de condomínio — obras estruturais, pintura de fachada, instalação de equipamentos de segurança, fundo de reserva e indenizações trabalhistas anteriores à locação (art. 22, X, e art. 22, parágrafo único, da Lei 8.245/91). Ao locatário cabem apenas as despesas ordinárias, ligadas ao uso rotineiro do prédio. Por fim, quando o contrato termina ou o locador pede o imóvel de volta nas hipóteses legais, o inquilino tem direito a prazo para desocupar (em regra 30 dias na denúncia após prorrogação por prazo indeterminado, art. 46, §2º), não podendo ser obrigado a sair de imediato sem ordem judicial de despejo.