Devolução da caução no fim do contrato: quando e como o inquilino recebe de volta

A caução é uma das modalidades de garantia da locação, prevista no art. 37, I, da Lei 8.245/91. Ela pode recair sobre bens móveis, bens imóveis ou dinheiro. A caução em dinheiro é a mais comum em contratos residenciais e tem um limite legal claro: o art. 38, §2º, determina que ela não pode exceder o equivalente a 3 meses de aluguel. Cobrar mais do que isso a título de caução em dinheiro é ilegal. Além do teto, a lei impõe um destino específico para esse valor: ele deve ser depositado em caderneta de poupança autorizada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens (rendimentos) por ocasião do levantamento. Ou seja, a caução não é do locador — é uma garantia que pertence ao inquilino e fica apenas custodiada até o fim do contrato.

Como o art. 38, §2º, manda depositar a caução em poupança em favor do locatário, ao final da locação o inquilino tem direito de receber não só o valor original, mas também acrescido da correção e dos rendimentos do período. Esse é um ponto frequentemente ignorado: a caução não é devolvida pelo valor nominal de anos atrás, e sim atualizada. Se o locador deixou de depositar em poupança e simplesmente guardou o dinheiro, ainda assim deve ao inquilino o valor com a devida correção monetária, pois a vantagem da aplicação reverte por lei em favor do locatário. Recusar-se a corrigir o valor, ou devolver apenas o montante nominal, contraria o §2º do art. 38 e pode ser questionado judicialmente.

A caução existe justamente para cobrir o inadimplemento do inquilino, então o locador pode descontar dela valores efetivamente devidos: aluguéis ou encargos em atraso, contas de consumo não pagas, multas contratuais legítimas e o custo de reparar danos causados ao imóvel além do desgaste natural de uso. O ponto-chave é a comprovação. O locador não pode reter a caução por mera alegação genérica de avaria; precisa demonstrar o dano e o valor do conserto, idealmente comparando com a vistoria de entrada e de saída. Danos decorrentes do uso normal e do tempo (desgaste natural) não autorizam retenção, pois fazem parte da depreciação que cabe ao proprietário. Não havendo qualquer débito ou dano comprovado, o valor deve ser devolvido integralmente e corrigido.

A Lei 8.245/91 não fixa um prazo numérico expresso para a devolução da caução. Na prática contratual e na jurisprudência, consolidou-se o entendimento de que a restituição deve ocorrer em prazo razoável após a entrega das chaves e a realização da vistoria de saída — sendo muito comum a previsão contratual de até 30 dias. Por isso, é altamente recomendável que o contrato traga uma cláusula expressa estipulando o prazo (por exemplo, 30 dias da entrega das chaves) e as condições de devolução. Isso evita o impasse mais frequente entre as partes: o inquilino que entregou o imóvel e fica meses sem receber de volta. A vistoria de saída, comparada à de entrada, é o documento que define se há descontos a fazer ou se o valor sai integral.

Se o locador se recusa a devolver a caução sem apontar débito ou dano comprovado, o inquilino pode cobrar o valor judicialmente. A base é o art. 38, §2º (direito à restituição corrigida) combinado com o princípio de que ninguém pode se enriquecer sem causa às custas de outrem (art. 884 do Código Civil — vedação ao enriquecimento sem causa). O caminho prático começa por uma notificação extrajudicial exigindo a devolução e fixando prazo; persistindo a recusa, cabe ação de cobrança, que pode tramitar inclusive no Juizado Especial Cível quando o valor está dentro do teto. Para se proteger, o inquilino deve guardar o termo de vistoria de entrada, o comprovante de entrega das chaves e os recibos de pagamento, pois é com esses documentos que se demonstra que não há débito a justificar a retenção.