Denúncia vazia e retomada do imóvel: quando o dono pode pedir de volta

Denúncia vazia (ou imotivada) é o pedido de retomada do imóvel em que o locador NÃO precisa apresentar nenhuma justificativa: basta querer o imóvel de volta. Ela se opõe à denúncia cheia (ou motivada), em que o proprietário só pode retomar se comprovar um motivo legal específico — como uso próprio ou obras. A denúncia vazia é mais vantajosa para o dono, mas a Lei 8.245/91 só a libera em situações precisas. Fora dessas hipóteses, o locador fica preso à denúncia cheia e precisa enquadrar o pedido em alguma das causas do art. 47. Saber em qual regime o seu contrato se encaixa é o que define se a retomada será simples ou exigirá prova de motivo.

Há dois cenários clássicos em que a denúncia vazia é cabível. Primeiro, o art. 46: nas locações por escrito com prazo igual ou superior a 30 meses, ao fim do prazo o contrato se resolve automaticamente, e o locador pode retomar o imóvel independentemente de qualquer justificativa. Segundo, o art. 57: quando a locação já corre por prazo indeterminado (porque o contrato venceu e o inquilino continuou no imóvel, ou porque o prazo determinado expirou e houve prorrogação), o locador pode denunciar o contrato por escrito a qualquer tempo, concedendo 30 dias para a desocupação. Em ambos os casos, não se discute o porquê — discute-se apenas o cumprimento dos requisitos formais e do prazo de saída.

O cuidado com os prazos é o que separa uma retomada válida de um processo perdido. Pelo art. 46, §1º, se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias após o fim do contrato de 30 meses sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado. A partir daí, a denúncia pode ser feita a qualquer tempo, mas sempre concedendo 30 dias para desocupação. O mesmo prazo de 30 dias vale para a denúncia do art. 57. A notificação não exige formalidade complexa: basta ser inequívoca e conceder o prazo legal. Se o inquilino não sair, o caminho é a ação de despejo, em que esse prazo prévio precisa estar comprovado.

A denúncia vazia é proibida nos contratos de prazo inferior a 30 meses enquanto ainda vigora a prorrogação automática do art. 47. Nesses casos — incluindo todo contrato verbal e os contratos curtos, como de 12 meses — o locador só pode retomar o imóvel por denúncia cheia, comprovando uma das hipóteses dos incisos do art. 47: extinção de contrato de trabalho ligado à ocupação (inciso II); uso próprio, de cônjuge, ascendente ou descendente sem imóvel residencial próprio (inciso III); demolição ou obra que aumente a área construída em pelo menos 20% (inciso IV); ou locação ininterrupta por mais de cinco anos (inciso V). Só ao atingir cinco anos é que a retomada volta a ser imotivada. Pedir o imóvel fora dessas situações expõe o locador a ter o despejo negado.

Existe uma forma específica de denúncia ligada à venda do imóvel locado. Pelo art. 8 da Lei 8.245/91, se o imóvel for alienado durante a locação, o novo adquirente pode denunciar o contrato e pedir a desocupação em 90 dias. Há, porém, uma exceção poderosa em favor do inquilino: se a locação for por prazo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação, devidamente averbada na matrícula do imóvel, o comprador é obrigado a respeitar o contrato até o fim do prazo. Por isso, registrar o contrato com cláusula de vigência é a principal blindagem do inquilino contra a perda do imóvel numa venda — algo impossível no contrato verbal.