Contrato de Arrendamento Rural: Como Fazer Segundo a Lei

O arrendamento rural é o contrato pelo qual o proprietário (arrendador) cede a outra pessoa (arrendatário) o uso e gozo de imóvel rural, no todo ou em parte, para exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante pagamento de um valor certo em dinheiro ou em produtos (renda). Diferente do que muitos imaginam, ele NÃO é regido pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), e sim pelo Estatuto da Terra (Lei 4.504/64), pela Lei 4.947/66 e, sobretudo, pelo Decreto 59.566/66, que regulamenta os contratos agrários. Essas normas são de ordem pública: cláusulas que renunciem aos direitos do arrendatário são consideradas nulas. A grande diferença para a parceria rural é que, no arrendamento, o arrendatário paga uma renda fixa independentemente do resultado da safra; na parceria, partilham-se os frutos, produtos ou lucros do empreendimento (art. 96 do Estatuto da Terra).

O Estatuto da Terra impõe prazos mínimos para proteger a atividade rural, que depende de ciclos longos. Conforme o art. 13 do Decreto 59.566/66, os prazos mínimos são: 3 anos para lavoura temporária e/ou pecuária de pequeno e médio porte; 5 anos para lavoura permanente e/ou pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de produtos de origem animal; e 7 anos para atividade de exploração florestal. Quando o contrato é feito por prazo indeterminado, presume-se contratado pelo prazo mínimo de 3 anos. Além disso, o término do prazo deve sempre coincidir com o fim da colheita, inclusive de plantas forrageiras temporárias — uma regra prática que evita despejar o arrendatário no meio da safra.

O preço (renda) do arrendamento também tem teto legal. Pelo art. 95, XII do Estatuto da Terra e pelo art. 17 do Decreto 59.566/66, quando se arrenda a área total para um ou mais arrendatários, a soma das rendas não pode ultrapassar 15% do valor cadastral do imóvel (terra nua). No arrendamento parcial de glebas, esse limite sobe para até 30% do valor das áreas efetivamente arrendadas. O pagamento deve ser sempre estipulado em quantia fixa de dinheiro, mas pode ser pago em produtos, fazendo-se a conversão pela cotação de mercado — o que a lei proíbe é vincular a renda ao salário mínimo ou exigir um percentual da produção como se fosse parceria disfarçada.

O arrendatário goza de dois direitos de preferência importantes. Primeiro, a preferência para renovar o contrato em igualdade de condições com terceiros (art. 95, IV): o arrendador deve notificá-lo das propostas existentes até 6 meses antes do fim do prazo, sob pena de o contrato se renovar automaticamente. Segundo, a preferência na compra do imóvel (art. 92, §3º): se o proprietário decidir vender, deve dar ao arrendatário conhecimento da venda para que exerça a preferência em igualdade de condições no prazo de 30 dias. Caso a venda ocorra sem essa notificação, o art. 92, §4º permite ao arrendatário, depositando o preço, haver para si o imóvel, se o requerer em até 6 meses a contar do registro da alienação. O STJ, contudo, condiciona esse direito ao efetivo cumprimento dos requisitos do Estatuto — em regra, a exploração direta e pessoal da terra pelo arrendatário.

Pelo art. 12 do Decreto 59.566/66, o contrato de arrendamento deve conter, no mínimo: qualificação completa das partes; localização e identificação do imóvel (com confrontações e área); finalidade e tipo de exploração; prazo de duração; preço, forma e época de pagamento da renda; e cláusulas sobre conservação dos recursos naturais. As benfeitorias necessárias e úteis introduzidas pelo arrendatário são, em regra, indenizáveis, garantindo-lhe direito de retenção até ser ressarcido (art. 95, VIII e XI). É também obrigatória, por força do art. 13, II, a observância das normas de conservação do solo e dos recursos naturais — uma exigência ambiental que diferencia o contrato agrário dos demais.