Contrato de aluguel de quarto: como fazer do jeito certo

O aluguel de quarto pode acontecer de duas formas, e identificar qual é a sua muda tudo. Na primeira, o proprietário aluga diretamente um quarto do imóvel para alguém: é locação comum, regida pela Lei 8.245/91, com o dono na posição de locador. Na segunda, quem já é inquilino de um imóvel resolve alugar um quarto para outra pessoa: aí se configura a sublocação parcial, em que o inquilino original vira sublocador e o novo ocupante, sublocatário. A distinção importa porque a sublocação tem regras próprias (arts. 13 a 16 da Lei 8.245/91) e, principalmente, exige autorização do dono. Antes de redigir o contrato, defina claramente quem é o proprietário, quem aluga e se o quarto faz parte de um imóvel já locado, pois isso determina as cláusulas e as autorizações necessárias.

Se o quarto está dentro de um imóvel alugado, a regra mais importante é esta: a sublocação depende de consentimento prévio e escrito do locador (o proprietário), conforme o art. 13 da Lei 8.245/91. O mesmo vale para a cessão e o empréstimo do imóvel, total ou parcial. Não basta o silêncio do dono: a lei diz que não se presume o consentimento pela simples demora do locador em se opor. O caminho seguro é o inquilino notificar o proprietário por escrito; a partir daí, o locador tem 30 dias para manifestar oposição formal. Sublocar um quarto sem essa autorização é infração contratual e legal, e pode levar à ação de despejo do inquilino principal, com base no art. 9º, II, da Lei 8.245/91. Ou seja, antes de alugar o quarto, obtenha a autorização por escrito e guarde esse documento.

Um bom contrato de aluguel de quarto deve conter: qualificação completa das partes (nome, CPF, RG, estado civil, endereço); descrição do imóvel e, em especial, do quarto e dos espaços de uso comum (cozinha, banheiro, sala, área de serviço); valor do aluguel e o que está incluído (contas de água, luz, internet, condomínio, rateio); dia de vencimento e forma de pagamento; prazo da locação; e as regras de convivência (horários, visitas, animais, limpeza das áreas comuns). É recomendável também prever a garantia, se houver, lembrando que a Lei 8.245/91 admite apenas uma modalidade (art. 37, parágrafo único). Quando se tratar de sublocação, o contrato deve mencionar expressamente a autorização do locador e que a sublocação segue a sorte da locação principal. Clareza nesses pontos evita conflitos típicos de moradia compartilhada, como divisão de contas e uso dos espaços comuns.

Na sublocação de quarto, alguns efeitos legais merecem atenção. Pelo art. 14 da Lei 8.245/91, aplicam-se à sublocação, no que couber, as mesmas regras da locação. Pelo art. 15, se a locação principal for rescindida ou terminar por qualquer motivo, a sublocação também se encerra automaticamente, assegurado ao sublocatário o direito de pedir indenização ao sublocador (o inquilino que alugou o quarto). E pelo art. 16, o sublocatário responde subsidiariamente ao proprietário pelo que dever ao sublocador. Na prática, isso significa que quem aluga um quarto em imóvel sublocado fica exposto ao que acontece no contrato principal: se o inquilino original deixar de pagar e for despejado, o sublocatário perde o quarto. Por isso, é prudente que o sublocatário confirme a existência da autorização do locador e, idealmente, peça cópia do contrato principal antes de fechar negócio.