Contrato de aluguel comercial: regras, prazos e cláusulas obrigatórias

A locação comercial — chamada pela lei de locação não residencial — é regulada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), especialmente nos arts. 51 a 57, aplicando-se subsidiariamente as regras gerais da própria lei e o Código Civil. A principal diferença para a locação residencial é o equilíbrio entre dois interesses: a liberdade do proprietário sobre seu bem e a proteção do ponto comercial construído pelo locatário (o chamado direito de inerência ao ponto). Essa tensão se materializa, sobretudo, no direito à renovação compulsória do contrato. Por isso, o contrato comercial exige atenção a cláusulas específicas, como a definição da atividade a ser exercida no imóvel e a previsão sobre vistoria e benfeitorias.

Um contrato de aluguel comercial deve conter, no mínimo: qualificação completa de locador e locatário; descrição detalhada do imóvel; valor do aluguel em moeda corrente nacional; prazo; forma e local de pagamento; índice e periodicidade de reajuste; e a garantia escolhida. Além disso, são especialmente importantes no contrato comercial: a definição da atividade/ramo a ser exercido no imóvel — relevante para a futura ação renovatória, que protege quem explora o mesmo ramo; uma cláusula de vistoria detalhada, já que o locatário deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste natural (art. 23, III); e a indicação sobre benfeitorias e reformas (o que pode ou não ser feito, e o que se torna permanente). É comum também a cláusula de renúncia à indenização de benfeitorias, considerada válida pela Súmula 335 do STJ.

Prazo: as partes têm ampla liberdade para definir o prazo do contrato comercial. Atenção ao patamar de 5 anos, que é o prazo mínimo (isolado ou pela soma de contratos ininterruptos) exigido para dar ao locatário direito à ação renovatória (art. 51). Reajuste: a periodicidade mínima é de 12 meses (Lei 10.192/01), normalmente por índices como IGP-M, IPCA ou INPC. Após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, qualquer das partes pode pedir revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao valor de mercado (ação revisional, art. 19). Garantias: aplica-se o art. 37 da Lei 8.245/91 — caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo. Vale a regra do art. 37, parágrafo único: é vedado exigir mais de uma modalidade de garantia ao mesmo tempo. A caução em dinheiro é limitada a três meses de aluguel (art. 38, §2º).

O grande diferencial do contrato comercial é o direito à renovação compulsória, previsto no art. 51 da Lei 8.245/91. Ele permite ao locatário renovar o contrato contra a vontade do locador, por meio da ação renovatória, desde que preencha, cumulativamente: (i) contrato escrito e por prazo determinado; (ii) prazo mínimo de 5 anos (ou soma ininterrupta de contratos escritos); e (iii) exploração do mesmo ramo de comércio pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos. A ação tem prazo decadencial: deve ser proposta no intervalo de, no máximo, 1 ano até, no mínimo, 6 meses antes do fim do contrato em vigor (art. 51, §5º). Perdido esse prazo, decai o direito à renovação. O art. 52 prevê as situações em que, mesmo cumpridos os requisitos, o locador pode retomar o imóvel (por exemplo, para uso próprio ou reforma substancial), bem como a indenização devida em certos casos.

Luvas: na locação comercial, é lícito pactuar luvas (valor pago pela cessão do ponto/início da locação) no contrato inicial. O que a lei veda é a cobrança de luvas como condição para a renovação compulsória do contrato (art. 45 c/c art. 51) — exigir pagamento para renovar afronta o direito de inerência ao ponto. Esse é o entendimento consolidado: permitido no contrato inicial, vedado na renovação. Fim do contrato: nos termos do art. 56, a locação não residencial por prazo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação. Se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação se prorroga por prazo indeterminado, nas mesmas condições (art. 56, parágrafo único). A chamada 'denúncia vazia' (retomada imotivada) tem aplicação restrita na locação comercial, justamente porque o locatário pode ter direito à renovação.