Comprar imóvel alugado com inquilino morando: o que muda no contrato

Antes de vender para terceiros, o proprietário deve oferecer o imóvel ao inquilino nas mesmas condições. É o direito de preferência (ou preempção) do art. 27 da Lei 8.245/91. A oferta precisa ser feita por notificação inequívoca (judicial, extrajudicial ou outro meio comprovável) e conter preço, forma de pagamento, ônus reais e onde examinar a documentação (art. 27, parágrafo único). O locatário tem 30 dias para aceitar (art. 28). Só depois de o inquilino recusar ou silenciar é que a venda a terceiros se torna regular. Se você é o comprador, exija prova de que essa notificação foi feita antes de assinar.

A regra do art. 8º é decisiva. Se o contrato de aluguel tiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado na matrícula do imóvel, o comprador é obrigado a respeitar a locação até o término do prazo. Sem essa cláusula registrada, o art. 8º autoriza o adquirente a denunciar o contrato, concedendo ao inquilino 90 dias para desocupar. Por isso, antes de comprar, peça a matrícula atualizada do imóvel: ela mostra se existe locação averbada e com que condições. É o documento que define se você compra livre para uso próprio ou com um inquilino que tem prazo garantido.

Se o proprietário vender sem oferecer ao inquilino (preterição do direito de preferência), o art. 33 dá ao locatário duas opções: reclamar perdas e danos do vendedor; ou, depositando o preço e as despesas da transferência, haver o imóvel para si (adjudicação compulsória). Para tomar o imóvel das mãos do comprador, a lei exige dois requisitos: o pedido deve ser feito em até 6 meses do registro da venda no cartório, e o contrato de locação precisa estar averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da alienação. Como comprador, esse é o seu maior risco: comprar um imóvel cuja locação averbada não teve a preferência respeitada.

Checklist do comprador prudente: (1) matrícula atualizada do imóvel, para ver se há locação averbada e cláusula de vigência; (2) prova da notificação de preferência ao inquilino ou termo de renúncia assinado; (3) cópia do contrato de aluguel vigente, prazo, valor e garantias; (4) comprovantes de quitação de aluguéis, IPTU e condomínio; (5) recibo de eventual caução para saber a quem cabe devolver. O art. 576 do Código Civil reforça que a venda não rompe automaticamente a locação quando há registro com cláusula de vigência. Pedir esses documentos evita herdar um litígio com o morador.

Concluída a compra, o adquirente assume a posição de locador, com todos os direitos e deveres do contrato em vigor (recebimento de aluguel, devolução de caução ao final, manutenção da estrutura). Se optar por denunciar a locação (quando não há vigência averbada), a notificação deve conceder os 90 dias do art. 8º. Se preferir manter o inquilino, o ideal é formalizar um aditivo ou novo contrato em seu nome, atualizando dados do locador, conta de pagamento e índice de reajuste, para não deixar dúvida sobre quem é a parte credora.