Como alugar sem fiador: garantias permitidas pela Lei 8.245/91

O fiador é apenas uma das garantias previstas em lei, não uma exigência obrigatória. A Lei 8.245/91 deixa a escolha da modalidade a critério do locador, mas oferece várias alternativas justamente para atender quem não tem (ou não quer pedir) um fiador. O art. 37 lista as garantias admitidas, e o art. 38 detalha a caução. Em resumo, quem não tem fiador pode oferecer caução, contratar um seguro-fiança, apresentar um título de capitalização ou, em casos específicos, fazer cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Há ainda uma situação em que nenhuma garantia é prestada. O art. 42 prevê que, não havendo garantia, o locador pode exigir o pagamento do aluguel até o sexto dia útil do mês vincendo — ou seja, o aluguel adiantado. Essa é a contrapartida legal de alugar sem qualquer garantia. Nas próximas seções, veja como funciona cada alternativa e qual costuma ser a melhor para cada perfil de inquilino.

O art. 37 da Lei 8.245/91 admite quatro modalidades de garantia. Para alugar sem fiador, você escolhe uma das outras três (ou organiza a fiança de outra forma): 1. Caução: pode ser em dinheiro, bens móveis ou bens imóveis. A caução em dinheiro é a mais comum e tem um limite legal claro — não pode exceder o equivalente a 3 meses de aluguel (art. 38, §2º). Ela é depositada em caderneta de poupança e devolvida ao inquilino com a correção, ao fim da locação, se não houver débitos. 2. Seguro-fiança locatícia: o inquilino contrata, com uma seguradora autorizada pela Susep, uma apólice que cobre o locador em caso de inadimplência. Tem custo (prêmio) e costuma exigir análise de crédito, mas dispensa fiador e libera o capital que ficaria preso numa caução. 3. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: o inquilino cede, em garantia, quotas de um fundo. É a modalidade menos usual, voltada a quem tem aplicações financeiras. Na prática de mercado, o título de capitalização também é amplamente usado e costuma ser equiparado à caução: o inquilino adquire um título de valor equivalente a alguns aluguéis, que fica vinculado como garantia e é resgatado ao final. Seja qual for a opção, o locador escolhe apenas uma modalidade para o contrato.

Aqui está uma proteção essencial ao inquilino e um erro comum de contratos mal feitos: é proibido exigir mais de uma garantia no mesmo contrato de locação. O parágrafo único do art. 37 é taxativo — 'É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação'. Isso significa que o locador não pode, por exemplo, exigir fiador E caução, ou seguro-fiança E caução em dinheiro, simultaneamente. A cláusula que impõe dupla garantia é nula. Mais do que isso: a exigência de mais de uma garantia configura contravenção penal (art. 43, II, da Lei 8.245/91), punível com prisão simples ou multa. Portanto, se uma imobiliária pedir, ao mesmo tempo, fiador e três meses de caução, a exigência é ilegal — você pode recusar e exigir que escolham apenas uma. Outro ponto: a cobrança de pagamento antecipado só é legítima quando não há garantia alguma (art. 42) ou nas locações por temporada (art. 49). Em uma locação comum com garantia prestada, exigir aluguel antecipado também é vedado (art. 20). Conhecer esses limites evita que o inquilino aceite condições abusivas só para conseguir alugar sem fiador.

A melhor garantia depende do seu perfil: - Tem dinheiro disponível e quer custo baixo? A caução em dinheiro (até 3 meses) é simples e devolvida corrigida no fim. O capital fica parado, mas não há prêmio mensal. - Não quer imobilizar dinheiro nem tem fiador? O seguro-fiança resolve, ao custo de um prêmio. É a opção mais procurada por quem chega de outra cidade. - Tem aplicações financeiras? O título de capitalização ou a cessão fiduciária podem ser alternativas. - Não quer/consegue oferecer nenhuma garantia? Negocie o aluguel antecipado (art. 42) — mas saiba que essa é a única contrapartida legal nesse caso. Escolhida a modalidade, ela precisa estar expressa no contrato: qual a garantia, o valor envolvido, as condições de devolução (no caso de caução) e o que acontece em caso de inadimplência. Defina também a forma e o dia de pagamento do aluguel, o índice de reajuste e a qualificação completa das partes. Um contrato bem redigido protege os dois lados e evita a armadilha mais comum — a exigência ilegal de duas garantias. Antes de assinar, confira: há apenas uma modalidade de garantia? Se houver duas, recuse.