Contrato de aluguel por temporada: regras, prazo e o que a lei exige

O aluguel por temporada está definido no art. 48 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) como a locação destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel ou outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo. A característica essencial é a transitoriedade da ocupação: o inquilino não vai morar ali em definitivo, apenas por um período delimitado. É o regime jurídico correto para casas de praia, apartamentos de temporada, imóveis alugados durante um intercâmbio ou durante uma reforma da residência própria. Por ser uma modalidade especial, a temporada tem regras próprias nos arts. 48 a 50 da Lei 8.245/91, mais flexíveis que as da locação residencial comum justamente pelo seu caráter breve.

O art. 48 fixa que a locação por temporada não pode ultrapassar 90 dias. Esse é o teto legal para que o contrato seja considerado de temporada e usufrua dos benefícios da modalidade, como o pagamento antecipado. Se o contrato for ajustado por prazo superior a 90 dias, ele descaracteriza a temporada e passa a ser tratado como locação residencial comum, perdendo o locador a faculdade de exigir o valor todo de uma vez. Atenção também ao art. 50: findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado e deixam de ser exigíveis o pagamento antecipado e a garantia diferenciada. Por isso, ao fim da temporada, o locador deve manifestar oposição à permanência dentro de 30 dias para não perder a condição especial do contrato.

Na locação comum, exigir aluguel antecipado é vedado pelo art. 20 da Lei 8.245/91. A temporada é a exceção expressa: o art. 49 autoriza o locador a receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 (caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento) para assegurar o cumprimento das obrigações. Ou seja, na temporada é perfeitamente legal cobrar todo o valor adiantado E pedir uma garantia ao mesmo tempo. Vale lembrar a regra geral do art. 37, parágrafo único: ainda que se cobre antecipado, só se pode exigir UMA modalidade de garantia por vez. Acumular caução com fiança, por exemplo, é vedado e configura contravenção penal (art. 43).

A maioria dos imóveis de temporada é alugada mobiliada, e a lei impõe uma cautela específica para esses casos. O parágrafo único do art. 48 determina que, no caso de a locação envolver imóvel mobiliado, deverá constar do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram. Essa relação é o que protege ambas as partes: o locador comprova quais bens existiam e em que condição, e o locatário evita ser cobrado por danos ou faltas que não causou. Na prática, recomenda-se anexar um inventário detalhado (com fotos, quando possível) descrevendo cada item e seu estado de conservação. Sem essa lista, fica muito difícil discutir judicialmente eventual avaria ou desaparecimento de bens ao fim da temporada.

Como a temporada tem prazo certo, o contrato se resolve automaticamente ao fim do período ajustado, sem necessidade de notificação prévia para a desocupação. Caso o locatário não desocupe e o locador queira retomar o imóvel, a Lei 8.245/91 prevê rito de despejo. O art. 59, §1º, prevê hipóteses de concessão de liminar de despejo, e parte da doutrina e da jurisprudência reconhece celeridade quando a temporada termina e o inquilino permanece sem direito. Importante: para preservar a natureza de temporada e evitar a prorrogação por prazo indeterminado do art. 50, o locador deve agir e manifestar oposição à permanência dentro dos 30 dias seguintes ao término. Deixar o inquilino mais de 30 dias sem oposição transforma o contrato em locação por prazo indeterminado, com todas as proteções da locação comum passando a incidir.