Contrato de aluguel entre familiares: regras, IR e comodato

Sim. Não existe qualquer impedimento legal para alugar um imóvel a pai, filho, irmão, sobrinho, primo ou outro familiar. O contrato é uma locação residencial comum, regida pela Lei 8.245/91, com os mesmos direitos e deveres de um aluguel entre estranhos. Formalizar por escrito é altamente recomendável, ainda que haja confiança: o contrato comprova a relação perante a Receita Federal, organiza a sucessão familiar, evita mal-entendidos sobre prazo e valor e protege ambos os lados em caso de inadimplência ou desocupação. A informalidade entre parentes é a maior causa de conflito patrimonial em famílias, e um documento simples resolve a maior parte dos problemas.

Se você cobra aluguel do familiar, esse valor é RENDIMENTO TRIBUTÁVEL e deve ser declarado, normalmente via carnê-leão mensal (recolhimento mensal obrigatório quando o pagador é pessoa física) e na declaração anual de ajuste do IRPF. Não declarar o aluguel só porque é um parente que paga configura omissão de rendimentos e pode gerar autuação. Além disso, fixar um valor irrisório, muito abaixo do mercado, para reduzir imposto pode ser questionado pela Receita como simulação. A orientação é estipular um valor coerente com o mercado e declarar corretamente. O contrato escrito ajuda a comprovar o valor pactuado e a regularidade da operação perante o Fisco.

Se a ideia é ceder o imóvel SEM cobrar nada, o instrumento adequado não é o contrato de aluguel, e sim o COMODATO (empréstimo gratuito de coisa não fungível, Código Civil arts. 579 a 585). No comodato, o familiar usa o imóvel sem pagar aluguel, comprometendo-se a conservá-lo e devolvê-lo. Formalizar o comodato por escrito é importante por dois motivos: dá segurança para a retomada do imóvel e serve de prova perante a Receita Federal de que a ocupação é gratuita. Sem documento, a Receita pode presumir que houve renda. Por isso, definir desde o início se a relação é onerosa (aluguel) ou gratuita (comodato) é a decisão mais importante deste tipo de contrato.

Mesmo na cessão gratuita, o Fisco pode tributar o chamado valor locativo. A Lei 7.713/88 (art. 6º, III) isenta do Imposto de Renda o valor locativo do imóvel cedido gratuitamente apenas quando ocupado pelo próprio proprietário ou cedido para uso do CÔNJUGE ou de PARENTE DE PRIMEIRO GRAU (pais e filhos). Fora dessas hipóteses (por exemplo, ceder de graça para um irmão, sobrinho, primo ou para uma pessoa jurídica), o entendimento tradicional da Receita é que se presume um rendimento tributável equivalente a 10% do valor venal do imóvel. Ou seja: comodato para pai/mãe/filho/cônjuge tende a ser isento; comodato para outros parentes pode gerar IR sobre o valor locativo presumido. Avalie isso antes de escolher entre aluguel e comodato.

Para o aluguel oneroso, valem as cláusulas obrigatórias da Lei 8.245/91: qualificação completa das partes, descrição do imóvel, valor em moeda nacional, prazo (mínimo de 30 meses para garantir a denúncia vazia ao final pelo art. 46), forma e local de pagamento, índice de reajuste anual e, se houver, a garantia única (art. 37, parágrafo único). Entre familiares, é comum dispensar fiador, o que é permitido (sem garantia, o locador pode exigir pagamento antecipado, art. 42). Mesmo com laços de família, recomenda-se prever multa por atraso, regras de desocupação e responsabilidade por reparos. Para o comodato, o contrato deve fixar prazo (ou condição de devolução), destinação do imóvel e responsabilidade pelas despesas de uso (água, luz, IPTU).