Contrato de Aluguel de Terreno: Regras, Lei e Modelo

Sim. Embora muita gente associe a Lei do Inquilinato apenas a casas e apartamentos, a Lei 8.245/91 também alcança a locação de imóveis urbanos não edificados — ou seja, terrenos e lotes vazios — dependendo da sua destinação. Na maioria dos casos, o aluguel de terreno é uma locação não residencial (estacionamento, depósito de materiais, instalação de outdoor, feira, atividade comercial temporária), regida pelos arts. 51 a 57 da lei. Por não ter edificação destinada à moradia, normalmente não se aplicam as regras de denúncia vazia residencial dos arts. 46 e 47, mas as da locação comercial. Atenção: terreno rural destinado à produção agrícola NÃO entra aqui — esse é arrendamento rural, regido pelo Estatuto da Terra.

Pela regra geral do art. 22, VIII, da Lei 8.245/91, cabe ao locador pagar os impostos e taxas que incidem sobre o imóvel, como o IPTU (salvo disposição expressa em contrário no contrato). Justamente por essa ressalva, as partes podem transferir contratualmente ao locatário o pagamento do IPTU e de outras despesas, desde que isso esteja expresso no contrato. No aluguel de terreno isso é muito comum: como o locatário costuma ser quem efetivamente usa e ocupa a área, frequentemente assume o IPTU e taxas. Por isso, o contrato deve deixar claro, em cláusula específica, quem arca com o imposto, com eventual cercamento, limpeza e responsabilidade civil por acidentes na área.

Esse é o ponto mais sensível do aluguel de terreno: o que acontece com o que o locatário construir ali? Em regra, as benfeitorias necessárias e as úteis autorizadas são indenizáveis e dão direito de retenção ao locatário (arts. 35 e 36 da Lei 8.245/91). Porém, a Súmula 335 do STJ permite que o contrato preveja, validamente, a renúncia do locatário ao direito de indenização e de retenção por benfeitorias. Em terrenos, é fundamental disciplinar também as acessões (construções erguidas do zero): o contrato deve dizer se, ao final, elas ficam para o dono (sem indenização), devem ser demolidas pelo locatário, ou serão indenizadas. Sem cláusula clara, sobram conflitos.

O contrato de aluguel de terreno deve conter: qualificação completa das partes; descrição precisa do terreno (endereço, área, número da matrícula, confrontações); finalidade do uso; valor do aluguel em moeda nacional e dia de vencimento; índice e periodicidade de reajuste (mínimo 12 meses); prazo de locação; definição sobre IPTU e despesas (art. 25); regime das benfeitorias e construções; e foro de eleição. Quando o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado, o locador pode retomá-lo concedendo ao locatário 30 dias para desocupação, por escrito (art. 57). Por se tratar de área aberta, vale a pena prever cláusula de responsabilidade por danos e de devolução do terreno livre de entulho e construções não autorizadas.