Alugar imóvel tombado pelo patrimônio: direitos, deveres e cláusulas do contrato de locação

Não existe lei que proíba alugar ou vender imóvel tombado. O tombamento, regido pelo Decreto-Lei nº 25/1937, é uma restrição administrativa que protege o valor histórico, artístico ou cultural do bem, mas não retira do proprietário o direito de usar, fruir e dispor do imóvel. Por isso, a locação de imóvel tombado é plenamente válida e se submete às mesmas regras da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) que qualquer outro aluguel residencial ou comercial. O que o tombamento impede é a alteração física do bem: o art. 17 do Decreto-Lei 25/1937 veda destruir, demolir ou mutilar a coisa tombada e proíbe repará-la, pintá-la ou restaurá-la sem autorização prévia do IPHAN (ou do órgão estadual/municipal responsável), sob pena de multa de 50% do dano causado. Quem aluga continua usando o imóvel normalmente — apenas não pode mexer na estrutura ou na fachada protegida sem aval do órgão de preservação.

O dever de conservar o bem tombado é, por regra, do proprietário (Decreto-Lei 25/1937, art. 19). Se o dono não tiver recursos para as obras de conservação necessárias, ele deve comunicar a necessidade ao IPHAN, que pode mandar executá-las às custas da União ou providenciar a desapropriação. No contrato de locação, porém, as partes distribuem responsabilidades conforme a Lei 8.245/91: o locador entrega e mantém o imóvel em condições de servir ao uso (art. 22, I e IV) e responde pelos reparos estruturais; o locatário responde pela conservação do uso cotidiano e por estragos que ele mesmo causar (art. 23, III). Recomenda-se uma cláusula expressa esclarecendo que reparos que afetem o bem protegido dependem de prévia autorização do órgão de tombamento e que o inquilino fica proibido de fazer qualquer intervenção na parte tombada sem autorização escrita do locador e do IPHAN.

O inquilino de imóvel tombado precisa de cautela redobrada com obras. Qualquer intervenção que altere o bem protegido — fachada, estrutura, elementos arquitetônicos originais — exige autorização prévia do IPHAN, por força do art. 17 do Decreto-Lei 25/1937, além da autorização do proprietário. Pintar a fachada, trocar esquadrias originais ou fazer ampliações sem esse aval pode gerar multa e obrigação de reparar o dano. Quanto às benfeitorias, vale a regra geral da Lei 8.245/91: benfeitorias necessárias são indenizáveis e dão direito de retenção; as úteis, só se autorizadas; as voluptuárias podem ser levantadas se não afetarem a estrutura (arts. 35 e 36). A Súmula 335 do STJ admite cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias, mas, em imóvel tombado, recomenda-se que essa renúncia não alcance obras de conservação impostas pelo órgão de preservação. O contrato deve deixar claro que nenhuma reforma será feita sem dupla autorização (locador + IPHAN).

Além das cláusulas obrigatórias de qualquer locação (qualificação das partes com nome, CPF, RG e estado civil, descrição do imóvel com matrícula, valor do aluguel em reais, prazo, garantia única — art. 37 da Lei 8.245/91 —, índice de reajuste anual e foro), o contrato de imóvel tombado deve conter cláusulas específicas: (1) declaração de que o imóvel é tombado, indicando o órgão (IPHAN, instituto estadual ou municipal) e o livro/processo de tombamento; (2) proibição expressa de obras, reformas ou alterações sem autorização prévia do órgão e do locador; (3) obrigação de o inquilino comunicar imediatamente ao locador qualquer dano ou necessidade de reparo no bem protegido; (4) responsabilidade por multas decorrentes de descumprimento das restrições de tombamento. Esses cuidados protegem ambas as partes, já que tanto o proprietário quanto o inquilino podem responder por prejuízos causados ao patrimônio.

O tombamento pode ser feito em três esferas, e isso define a quem se deve pedir autorização para qualquer intervenção. O tombamento federal é gerido pelo IPHAN (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional), sucessor do antigo SPHAN citado no Decreto-Lei 25/1937. Estados e municípios também têm órgãos próprios de preservação (institutos e conselhos estaduais e secretarias municipais de cultura), que tombam bens de interesse local. Um mesmo imóvel pode ter mais de um nível de tombamento. Antes de assinar o contrato, é prudente verificar na matrícula do imóvel e junto ao órgão competente qual o nível do tombamento e quais restrições específicas incidem — algumas cidades têm normas próprias sobre uso, fachada e publicidade em imóveis protegidos. Essa verificação evita surpresas para o inquilino que pretenda, por exemplo, instalar letreiro comercial ou climatização externa.