Alugar imóvel de herança com vários herdeiros: quem assina e como dividir

Quando alguém falece deixando um imóvel e mais de um herdeiro, esse bem não fica automaticamente dividido. Pelo art. 1.791 do Código Civil, a herança é indivisível até a partilha, e o parágrafo único determina que, até a partilha, o direito dos coerdeiros quanto à propriedade e à posse da herança é regulado pelas normas relativas ao condomínio. Isso significa que, enquanto o inventário não termina, ninguém é dono de uma parte específica do imóvel: todos são, em conjunto, donos do todo. Essa lógica de condomínio é o que define quem pode alugar o imóvel, quem assina o contrato e como o dinheiro do aluguel será repartido. Por isso, alugar imóvel de herança exige cuidado: a decisão envolve mais de uma pessoa e regras próprias do Código Civil.

Se o inventário ainda está em andamento, o imóvel pertence ao espólio (o conjunto de bens deixados pelo falecido). Quem representa o espólio é o inventariante, conforme o art. 618, I, do Código de Processo Civil. Na prática, o contrato de locação é firmado pelo inventariante, em nome do espólio, e não por cada herdeiro individualmente. Os aluguéis recebidos não vão para o bolso de um herdeiro: eles integram o espólio e o inventariante deve prestar contas aos demais herdeiros sobre os valores recebidos e sua destinação. Atenção: se o inventário for judicial, a locação de bens do espólio pode exigir autorização do juiz, especialmente quando há herdeiros incapazes ou discordância. No inventário extrajudicial (em cartório), o alinhamento entre os herdeiros é o caminho natural.

Concluída a partilha, se o imóvel ficou para mais de um herdeiro em conjunto, forma-se um condomínio comum sobre o bem. Aqui entra o art. 1.323 do Código Civil: quando a maioria dos condôminos deliberar sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, e, decidindo alugá-la, em condições iguais, o condômino terá preferência sobre quem não é condômino. A maioria é calculada pelo valor das quotas (frações ideais), não pelo número de pessoas. Ou seja, a decisão de alugar pode ser tomada pela maioria das frações ideais, sem necessidade de unanimidade. O ideal, porém, é buscar consenso e formalizar a autorização de todos os coproprietários no contrato ou em documento anexo, para evitar disputas futuras sobre a legitimidade da locação.

Há dois caminhos comuns. No primeiro, todos os herdeiros (ou coproprietários) assinam o contrato de locação como locadores, especificando a proporção que cada um receberá dos aluguéis. Esse modelo é o mais seguro, porque deixa expresso o consentimento de todos e a divisão do dinheiro. No segundo, durante o inventário, o inventariante assina sozinho representando o espólio, e os aluguéis vão para o espólio até a partilha. A divisão dos aluguéis, em regra, segue a proporção da quota de cada herdeiro: quem tem 50% do imóvel recebe 50% do aluguel; quem tem 25%, recebe 25%. É possível combinar uma divisão diferente por acordo entre os herdeiros, desde que conste por escrito. Recomenda-se também indicar um único responsável por receber e repassar os valores.

Para alugar um imóvel herdado com tranquilidade: (1) verifique a fase do inventário e quem tem legitimidade para assinar (inventariante ou todos os condôminos); (2) se houver herdeiro incapaz ou inventário judicial, confirme a necessidade de autorização do juiz; (3) coloque no contrato a qualificação de todos os locadores ou do espólio, conforme o caso; (4) defina por escrito a proporção de divisão dos aluguéis; (5) escolha uma única garantia locatícia (art. 37 da Lei 8.245/91) e índice de reajuste anual válido. O contrato de locação em si segue a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91); o que a herança acrescenta são as regras sobre quem decide e quem assina. Formalizar bem evita que um herdeiro questione depois a validade da locação ou a partilha dos valores.