Aluguel de loja em galeria ou centro comercial: o que o contrato precisa ter

Galeria de lojas e pequenos centros comerciais seguem a locação não residencial comum da Lei 8.245/91 (arts. 51 a 57). Já o shopping center tem uma regra adicional: o art. 54 prevê que prevalecem as condições livremente pactuadas nos contratos e nas normas internas do empreendimento (regimento, aluguel percentual sobre o faturamento, fundo de promoção). Em galeria simples, normalmente há apenas aluguel fixo e rateio de despesas comuns. Saber em qual categoria a loja se encaixa muda o que entra no contrato: quanto mais o local se aproxima de um shopping, mais peso têm as normas internas e o aluguel variável.

O coração da locação comercial é a ação renovatória do art. 51. O lojista pode obrigar o locador a renovar o contrato, mesmo contra a vontade dele, se cumprir três requisitos cumulativos: (1) contrato escrito e por prazo determinado; (2) prazo mínimo de 5 anos (somando contratos sucessivos e ininterruptos, se for o caso); e (3) exploração do mesmo ramo de atividade pelos últimos 3 anos. Como o STJ reconhece, a renovatória protege simultaneamente o fundo de comércio do lojista e o direito de propriedade do dono. Sem esses requisitos, ao fim do prazo o locador pode retomar o imóvel e o ponto se perde.

Existe uma janela rígida. Pelo art. 51, §5º, a ação renovatória deve ser ajuizada no intervalo entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato. Esse prazo é decadencial: se passar dos 6 meses finais sem ajuizar, o direito à renovação compulsória se extingue, ainda que todos os outros requisitos estejam cumpridos. É um dos erros mais caros do lojista, que confia na renovação amigável e perde o prazo. Por isso, o contrato deve registrar com clareza a data de início e de término, para que o lojista controle essa janela e não dependa da boa vontade do locador.

Luvas (pagamento pelo ponto) são permitidas apenas no contrato inicial da locação comercial. Na renovação, o art. 45 c/c art. 51 proíbe expressamente exigir luvas ou qualquer obrigação pecuniária como condição para renovar; cláusula nesse sentido é nula. Sobre despesas, vale a lógica da própria lei: o locatário arca com despesas ordinárias de uso (água, energia, conservação rotineira) e o locador com as extraordinárias e estruturais. Em galerias e shoppings é comum o rateio de despesas comuns e o fundo de promoção, que devem estar discriminados no contrato para evitar cobrança surpresa.

Além das cláusulas de qualquer locação (partes, valor, prazo, reajuste, garantia única do art. 37), o contrato comercial deve trazer: a atividade/ramo a ser explorado (limita o uso e é base da renovatória); vistoria detalhada do estado do imóvel para devolução nas mesmas condições; destinação não residencial; e, quando houver, regras de rateio de condomínio comercial e normas internas da galeria. Indicar expressamente se há ponto comercial protegido e o prazo de 5 anos é o que viabiliza a futura renovatória. Garantia continua sendo uma só (caução, fiança ou seguro fiança), nunca acumulada.