Contrato de aluguel de consultório ou sala comercial: o guia completo

Quando você aluga uma sala para montar um consultório médico, odontológico, de psicologia, fisioterapia ou um escritório, o contrato é uma locação NÃO residencial (também chamada comercial), regulada pela Lei 8.245/91 nos artigos 51 a 57. A diferença prática em relação ao aluguel de moradia é grande: aqui existe a figura do ponto comercial (o fundo de comércio), e a lei dá ao inquilino que se estabelece por tempo suficiente o direito de renovar o contrato à força, mesmo contra a vontade do proprietário. Isso protege o investimento do profissional, que constrói sua clientela naquele endereço ao longo dos anos. Por isso, definir corretamente prazo e atividade no contrato é decisivo.

A ação renovatória (art. 51 da Lei 8.245/91) garante a renovação compulsória do contrato quando três requisitos são preenchidos CUMULATIVAMENTE: (i) contrato escrito e por prazo determinado; (ii) prazo mínimo de 5 anos, podendo somar contratos sucessivos e ininterruptos; e (iii) exercício da mesma atividade no local por pelo menos 3 anos. O prazo para entrar com a ação é decadencial: entre 1 ano e, no máximo, 6 meses antes do fim do contrato (art. 51, §5º). Perdido esse prazo, o direito caduca. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que cada renovação se dá por períodos de até 5 anos, podendo o contrato ser renovado mais de uma vez. Para o consultório, isso significa estabilidade: vale a pena fechar prazos a partir de 5 anos quando o profissional pretende fixar residência profissional no endereço.

As chamadas luvas (pagamento extra pela cessão do ponto) são PERMITIDAS apenas no contrato inicial da locação não residencial, mas VEDADAS na renovação (art. 45 c/c art. 51). Também são nulas as cláusulas que tentem afastar o direito de renovação ou imponham pagamento para que o inquilino possa renovar (art. 45). Como em qualquer locação, é proibido cobrar mais de uma garantia ao mesmo tempo (art. 37, parágrafo único) e estipular o aluguel em moeda estrangeira ou atrelado ao salário mínimo (art. 17). A multa por atraso costuma seguir o limite de 10% (Decreto 22.626/33), com juros de 1% ao mês quando não convencionados, e a multa por entrega antecipada deve ser proporcional ao período já cumprido (art. 4º).

Além da qualificação completa das partes, descrição do imóvel, valor e local de pagamento, reajuste anual (mínimo 12 meses, conforme a Lei 10.192/01) e garantia única, o contrato de consultório precisa de cuidados específicos: descreva a ATIVIDADE que será exercida (consultas médicas, odontologia, etc.), porque a limitação do ramo é o que sustenta o direito à renovatória; faça uma vistoria detalhada do estado da sala, já que o imóvel deve ser devolvido nas mesmas condições; e defina quem arca com reformas de adaptação (cabine de raio-X, instalações elétricas, divisórias). Convém ainda registrar a destinação não residencial expressamente e prever o foro de eleição (art. 58, II). Para consultórios em centros médicos, atente-se a rateios de condomínio e regras internas.

Em alguns centros clínicos e espaços de saúde, pratica-se o aluguel por percentual do faturamento ou por hora/turno de uso da sala. Quando há apenas o uso compartilhado de uma sala com serviços (recepção, limpeza, agendamento), a relação pode deixar de ser locação pura e se aproximar de um contrato atípico de prestação de serviços, sem a proteção da renovatória. Por isso, é importante deixar claro no instrumento se o que se contrata é a LOCAÇÃO do imóvel (com posse exclusiva da sala) ou apenas o DIREITO DE USO de um espaço com serviços. A escolha muda os direitos do profissional. Na dúvida, prefira o contrato de locação não residencial bem redigido, que é o que dá mais segurança ao ponto.