Diferença entre aluguel comercial e residencial: o que muda na prática

Tanto a locação residencial quanto a comercial são reguladas pela mesma Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). O que as separa é a destinação do imóvel: na residencial, o objetivo é moradia; na comercial (também chamada de não residencial), o imóvel é usado para comércio, indústria, escritório, depósito ou qualquer atividade econômica. A locação não residencial é tratada especificamente nos arts. 51 a 57. Essa diferença de finalidade gera regras próprias: a locação comercial é construída em torno da proteção do fundo de comércio e do ponto, enquanto a residencial gira em torno da proteção da moradia. Por isso, antes de redigir o contrato, é essencial definir corretamente a destinação, pois ela determina quais direitos e deveres se aplicam.

A principal diferença é a ação renovatória, exclusiva da locação comercial. O art. 51 da Lei 8.245/91 garante ao locatário comercial o direito de renovar o contrato compulsoriamente, mesmo contra a vontade do locador, desde que cumpra, de forma cumulativa, três requisitos: (i) contrato escrito e por prazo determinado; (ii) prazo mínimo de cinco anos (somando contratos ininterruptos); e (iii) exploração do mesmo ramo de comércio há pelo menos três anos. A renovatória deve ser ajuizada no intervalo de até um ano e, no mínimo, seis meses antes do fim do contrato (art. 51, parágrafo 5º), sob pena de decadência. Esse direito protege o ponto comercial e o fundo de comércio, evitando que o lojista perca a clientela construída ao longo dos anos. Na locação residencial não existe renovatória.

Mesmo preenchidos os requisitos do art. 51, o locador comercial não é obrigado a renovar em algumas situações do art. 52 da Lei 8.245/91: (i) quando, por determinação do Poder Público, tiver de realizar obras que importem em transformação radical do imóvel, ou quando for fazer modificações que aumentem seu valor; e (ii) quando o imóvel for usado por ele próprio, por cônjuge, ascendente ou descendente, ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano. Conhecer essas exceções é importante tanto para o locador (que pode retomar legitimamente o imóvel) quanto para o lojista (que precisa saber quando seu direito de renovação pode ser afastado). Fora dessas hipóteses, a recusa injustificada pode gerar direito a indenização ao locatário.

Há outras distinções relevantes. As luvas (pagamento extra pelo ponto) são permitidas no contrato inicial da locação comercial, mas vedadas na renovação (art. 45 c/c art. 51). Já na locação residencial, cobrar luvas configura contravenção penal (art. 43, I). Quanto ao prazo: na residencial, contratos de 30 meses ou mais permitem ao locador a denúncia vazia ao final (retomada sem motivo, art. 46); abaixo disso, a retomada exige fundamento legal. Na comercial, o prazo costuma ser mais longo justamente para viabilizar a renovatória (5 anos). As garantias do art. 37 (caução, fiança, seguro-fiança, cessão fiduciária) valem para ambos os tipos, sempre em modalidade única. Definir corretamente o tipo de locação no contrato evita aplicar regra errada e perder direitos.