Aluguel atrasado: o que fazer, quais cobranças cabem e como funciona o despejo

Antes de qualquer medida judicial, o caminho mais rápido e barato costuma ser a cobrança extrajudicial: contato direto, notificação por escrito e proposta de acordo ou parcelamento. Sobre o valor em atraso, o locador pode exigir, além do aluguel principal: a multa moratória, limitada pela praxe e pelo Decreto 22.626/33 (Lei de Usura) ao patamar usual de 10% sobre o débito; os juros de mora no percentual convencionado no contrato e, na falta de previsão, a taxa legal do art. 406 do Código Civil, que desde a Lei 14.905/2024 corresponde à taxa Selic deduzido o IPCA (antes desse marco, o STJ já aplicava majoritariamente a Selic); e a correção monetária do período. O clássico patamar de 1% ao mês decorre do art. 161, §1º, do CTN, e não do art. 406. Esses acréscimos só são devidos a partir do vencimento (mora). É importante que o contrato preveja expressamente o dia de vencimento, o índice de correção e os percentuais de multa e juros, pois isso evita discussão sobre quanto é realmente devido e fortalece a cobrança, judicial ou não.

Quando a cobrança amigável não resolve, a Lei 8.245/91 autoriza a retomada do imóvel. O art. 9º, III, prevê expressamente que a locação pode ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. O instrumento é a ação de despejo por falta de pagamento, que normalmente é cumulada com a ação de cobrança dos valores em atraso (despejo c/c cobrança) — assim, num mesmo processo, o locador pede a desocupação E o pagamento da dívida. Não existe na lei um número mínimo de meses de atraso para ajuizar a ação: basta a inadimplência configurada. Na prática, contudo, costuma-se aguardar alguns dias após o vencimento e tentar a via amigável antes de processar, tanto por estratégia quanto porque o ajuizamento gera custas e honorários.

A lei permite, em certos casos, a desocupação liminar, antes mesmo de ouvir o inquilino. O art. 59, §1º, IX, autoriza a concessão de liminar para desocupação em 15 dias na ação de despejo por falta de pagamento de aluguel e encargos quando o contrato estiver desprovido de qualquer das garantias do art. 37 (caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária), desde que o locador preste caução equivalente a 3 meses de aluguel. Ou seja, em locação sem garantia, é possível obter a saída do inquilino rapidamente, mediante essa caução. Mesmo concedida a liminar, a lei resguarda o inquilino: ele pode evitar a rescisão e a desocupação se, dentro dos 15 dias concedidos para sair, depositar judicialmente o valor integral da dívida, na forma do art. 62.

A purga da mora é o direito do inquilino de quitar tudo o que deve e, com isso, extinguir a ação de despejo, permanecendo no imóvel. Pelo art. 62, II, da Lei 8.245/91, o locatário (ou o fiador) pode, no prazo de 15 dias contados da citação, requerer a purga da mora, depositando o valor dos aluguéis e acessórios vencidos, multas, juros de mora, custas e honorários do advogado do locador, fixados em 10% sobre o montante devido (salvo disposição diversa no contrato). Pago tudo dentro do prazo, a inadimplência é sanada e o contrato segue valendo. Há, porém, um limite importante: o art. 62, parágrafo único, veda a purga da mora se o locatário já tiver usado essa faculdade nos 24 meses anteriores à propositura da ação. Ou seja, o inquilino não pode atrasar, purgar, atrasar de novo e purgar indefinidamente.

A garantia da locação existe justamente para o cenário de inadimplência. Se há caução em dinheiro, o locador pode abater dela os aluguéis em atraso. Se há fiador, este responde solidariamente pela dívida: pelo art. 39, salvo disposição em contrário, a responsabilidade do fiador estende-se até a efetiva entrega das chaves, mesmo após a prorrogação da locação. Isso significa que o locador pode cobrar o aluguel atrasado diretamente do fiador, e o fiador também pode purgar a mora para evitar o despejo (art. 62). Vale lembrar a Súmula 214 do STJ: o fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu — ou seja, alterações no contrato feitas sem a concordância do fiador não o vinculam. Para o locador, ter uma garantia bem constituída no contrato é o que torna a recuperação do valor mais rápida e segura.