Aditivo de contrato de aluguel: como alterar sem refazer o contrato

O termo aditivo e um documento que modifica ou acrescenta cláusulas a um contrato de aluguel já em vigor, sem revogar o restante. Ele aproveita a estrutura do contrato original e altera apenas o ponto necessário - por isso e mais prático (e mais seguro juridicamente) do que assinar um contrato novo a cada mudanca. Como o contrato de locação costuma ser por instrumento particular, o aditivo segue a mesma forma (art. 472 do Código Civil, por analogia). Use o aditivo sempre que algo combinado mudar: prazo, valor, reajuste, garantia, forma de pagamento ou responsabilidades. Tudo o que não for alterado pelo aditivo continua valendo exatamente como no contrato original.

O aditivo permite ajustar praticamente qualquer cláusula consensual: (1) prorrogacao do prazo da locação; (2) reajuste ou renegociacao do valor do aluguel; (3) troca ou inclusao de garantia - substituir o fiador, converter caução em seguro-fianca etc. (respeitando o art. 37, que admite só uma modalidade de garantia por contrato); (4) mudanca na forma ou data de pagamento; (5) inclusao/exclusao de ocupantes ou cessão da locação; e (6) ajuste de responsabilidades sobre IPTU, condomínio e benfeitorias. O aditivo não pode, porém, inserir cláusula ilegal (como reajuste em periodicidade inferior a 12 meses) - se fizer, aquela parte e nula.

Quando as partes querem continuar a locação por mais tempo, o aditivo de prorrogacao fixa um novo prazo certo, evitando que o contrato escorregue para prazo indeterminado pela prorrogacao automatica do art. 46. Atenção a um ponto consolidado na jurisprudência do STJ: o prazo de 30 meses que autoriza a denuncia vazia (art. 46) precisa estar em UM único instrumento escrito - sucessivas prorrogacoes por aditivo NAO se somam para alcancar os 30 meses. Ou seja, prorrogar por aditivos curtos um contrato que comecou abaixo de 30 meses não da ao proprietário o direito de denuncia vazia ao fim. Se esse direito for importante, o ideal e firmar (ou refirmar) prazo de 30 meses ou mais.

O aditivo de reajuste documenta o novo valor do aluguel após a aplicacao do índice combinado (em geral IGP-M ou IPCA). O ponto critico e a periodicidade: o reajuste só pode ocorrer a cada 12 meses - e nula a cláusula de correcao com periodicidade inferior a um ano. Portanto, um aditivo não pode antecipar reajuste antes do aniversario do contrato. O aditivo também e o instrumento certo para uma renegociacao fora do índice (por exemplo, reduzir o aluguel em período difícil ou trocar o índice para os proximos ciclos), desde que ambas as partes concordem por escrito. Sempre registre a data a partir da qual o novo valor passa a valer.

Um aditivo bem feito traz: (1) a qualificacao das partes; (2) a identificacao clara do contrato original (data de assinatura e, se houver, número); (3) a descrição objetiva do que esta sendo alterado, indicando a cláusula afetada; (4) a data de início de vigencia da mudanca; (5) a confirmacao de que as demais cláusulas permanecem inalteradas; e (6) as assinaturas de todas as partes - incluindo o fiador, se a alteracao afetar a garantia (sem a concordancia do fiador, ele não responde pelas novas condições). Para reforcar a seguranca, as partes podem reconhecer firma ou usar assinatura eletrônica valida.

Não ha exigência legal de cartório para o aditivo de locação residencial comum: como o contrato costuma ser particular, o aditivo também pode ser. Reconhecer firma ou assinar eletronicamente apenas adiciona seguranca. Quanto a quantidade, não ha limite legal - pode-se fazer quantos aditivos forem necessarios ao longo da locação. Só tenha em mente que vários aditivos curtos de prorrogacao não constroem os 30 meses do art. 46 para fins de denuncia vazia. Mantenha todos os aditivos arquivados junto ao contrato original; juntos, eles formam o conjunto que rege a locação.