Ação renovatória de aluguel comercial: requisitos, prazos e como funciona

A ação renovatória é o instrumento processual que assegura ao locatário comercial o direito de renovar compulsoriamente o contrato de locação não residencial, mesmo sem a concordância do locador. Sua base é o art. 51 da Lei 8.245/91. O objetivo é proteger o ponto comercial e o fundo de comércio construídos pelo locatário ao longo dos anos — a clientela, a localização e o valor agregado pela atividade. É o chamado direito de inerência ao ponto. Como a renovatória é uma exceção ao direito de propriedade e à livre disposição do bem pelo locador, seus requisitos são cumulativos e de observância estrita: faltando um, não há direito à renovação.

Para ter direito à renovação, o locatário deve preencher, ao mesmo tempo, os três requisitos do art. 51 da Lei 8.245/91: 1) Contrato escrito e por prazo determinado — não cabe renovatória com base em contrato verbal ou por prazo indeterminado. 2) Prazo mínimo de 5 anos — o contrato a renovar deve ter prazo de no mínimo cinco anos, admitindo-se a soma dos prazos de contratos escritos sucessivos e ininterruptos (a chamada 'accessio temporis'). 3) Exploração do mesmo ramo por no mínimo 3 anos — o locatário deve estar explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Como os requisitos são cumulativos, a ausência de qualquer um deles — por exemplo, mudança de ramo ou interrupção da atividade — afasta o direito à renovação compulsória.

Tão importante quanto os requisitos é o prazo para ajuizar a ação. O art. 51, §5º, estabelece um prazo decadencial: a renovatória deve ser proposta no interregno de, no máximo, 1 ano até, no mínimo, 6 meses anteriores à data do término do contrato em vigor. Na prática, isso significa uma janela específica de seis meses (entre 12 e 6 meses antes do fim do contrato). Quem perde esse prazo decai do direito à renovação — não há prorrogação nem reabertura. Por isso, o controle das datas do contrato é absolutamente crítico para quem quer manter o ponto comercial. Esperar o contrato acabar para só então procurar o locador costuma ser tarde demais.

Mesmo que o locatário cumpra todos os requisitos do art. 51, a lei preserva certos interesses do proprietário. O art. 52 prevê que o locador não estará obrigado a renovar quando, por exemplo: tiver de realizar no imóvel obras determinadas pelo Poder Público, ou modificações que aumentem o valor do negócio ou da propriedade; ou quando o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio, ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano (sendo o detentor da maioria do capital o próprio locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente). Há ainda a hipótese de retomada por proposta melhor de terceiro. Nesse caso, e também quando o locador desvia a finalidade alegada, surge o direito à indenização, como veremos a seguir.

A lei equilibra a balança com a indenização do art. 52, §3º. O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes decorrentes da mudança, da perda do lugar e da desvalorização do fundo de comércio em duas situações principais: (i) quando a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro em melhores condições; e (ii) quando o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado, ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar. Na hipótese de retomada por proposta melhor de terceiro, tanto o novo proponente quanto o locador respondem solidariamente pela indenização. Essa indenização é o que protege o locatário contra a perda injusta do ponto que ajudou a valorizar.