Como funciona a ação de despejo: passo a passo pela Lei 8.245/91

A ação de despejo é a via correta para o locador reaver o imóvel — o art. 5º da Lei 8.245/91 diz que, seja qual for o fundamento da retomada, a ação será a de despejo. O art. 9º lista as hipóteses de rescisão: (I) por mútuo acordo; (II) em decorrência da prática de infração legal ou contratual; (III) por falta de pagamento do aluguel e demais encargos; e (IV) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser feitas com o inquilino no imóvel. A elas somam-se as retomadas por fim de prazo: a denúncia vazia (art. 46) e a denúncia motivada (art. 47). Cada fundamento tem um rito e consequências próprias.

É a hipótese mais comum. Quando o inquilino deixa de pagar aluguel e encargos, o locador ajuíza a ação com base no art. 9º, III. O grande diferencial está no art. 59, §1º, IX: nas ações que tenham por fundamento EXCLUSIVO a falta de pagamento, quando o contrato estiver desprovido de qualquer das garantias do art. 37 (caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária), o juiz pode conceder LIMINAR para desocupação em 15 dias, independentemente da oitiva do inquilino, desde que o locador preste caução equivalente a 3 meses de aluguel. É um procedimento rápido, pensado justamente para os contratos sem garantia.

O inquilino inadimplente nem sempre perde o imóvel. O art. 62, II da Lei 8.245/91 permite a 'purgação da mora': dentro do prazo de 15 dias da citação, o locatário pode quitar o débito e evitar a rescisão. O pagamento deve incluir os aluguéis e acessórios vencidos, multas e penalidades contratuais, juros de mora, custas e honorários advocatícios (fixados em 10% se o contrato não previr outro percentual). Há um limite importante: a purgação NÃO é admitida se o inquilino já tiver utilizado essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores ao ajuizamento da ação (art. 62, parágrafo único). Ou seja, não dá para usar o expediente repetidamente.

Quando o motivo é simplesmente o fim do contrato, entram em cena os arts. 46 e 47. A denúncia vazia (art. 46) permite ao locador retomar o imóvel SEM justificar o motivo, mas só quando o contrato foi escrito com prazo igual ou superior a 30 meses e já terminou — o pedido deve ser feito em até 30 dias após o fim do prazo, ou o contrato prorroga por tempo indeterminado. Atenção a uma regra firmada pelos tribunais: o prazo de 30 meses deve constar de um único instrumento escrito, não podendo ser alcançado pela soma de contratos sucessivos. Para contratos verbais ou com prazo inferior a 30 meses, aplica-se o art. 47, que só admite denúncia em hipóteses específicas (ex.: após 5 anos ininterruptos, uso próprio, obras etc.).

Na prática, a ação segue esta sequência: (1) o locador (com advogado) ajuíza a petição inicial indicando o fundamento; (2) o juiz pode conceder liminar de desocupação em 15 dias (art. 59, §1º) nas hipóteses previstas, mediante caução quando exigida; (3) o inquilino é citado e tem 15 dias para se defender ou, no despejo por falta de pagamento, purgar a mora; (4) não havendo defesa ou pagamento, o juiz determina a desocupação. Os prazos de saída variam conforme o fundamento — em regra, 30 dias em vários casos, mas a Lei prevê prazos específicos. Mandado de despejo não cumprido espontaneamente é executado com auxílio de força policial.